나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62577 [1] 경기도 파주시 금촌동 793-6 창성에코빌 6층602호 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '경기도의료원 파주병원' 북측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 소규모 근린생활시설 및 주상용 건물이 혼재하는 주상혼용지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2018.01.19 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건 내 제6층 제602호로서,
외벽 : 외장석 붙임 및 복합판넬 붙임 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 '오피스텔'로 이용중이며 세부 이용상태는 후첨 '건물이용 및 임대개황도' 참조.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향완경사지에 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(2005.6.4 지정) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>

공부와의 차이

대상물건의 일부는 현장조사시 타인(601호)이 점유하고 있으며 타인점유부분은 후첨 건물이용 및 임대개황도에 표시하였으니 경매 진행시 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62577 (1)

소재지: 경기도 파주시 금촌동 793-6 창성에코빌 6층 602호

용도: 근린주택 (건축물대장상 복합용도, 현황 오피스텔 이용)

감정가: 163,000,000원

토지면적: 24.30㎡ (약 7.35평)

건물면적: 54.23㎡ (약 16.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축년도: 2018년 1월 19일 사용승인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '경기도의료원 파주병원' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 소규모 근린생활시설 및 주상용 건물이 혼재하는 주상혼용지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.1. 1. 교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.1. 2. 건물 구조 및 상태

본 건물은 2018년 1월 19일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 7층 건물입니다. 본 경매 물건은 그 중 제6층 제602호에 해당합니다.

외벽은 외장석 붙임 및 복합판넬로 마감되었으며, 창호는 하이샷시 창호로 시공되었습니다.

2.1. 3. 건물 이용상태

기준 시점 현재 '오피스텔'로 이용 중이며, 세부 이용 상태는 별도의 건물 이용 및 임대 개황도를 참조해야 합니다.

2.1. 4. 설비내역

건물 내 개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

2.1. 5. 토지 이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 을3 근저당권으로, 2023년 5월 31일 동호신용협동조합이 채권액 15,600,000원으로 설정한 것입니다.

3.2. 주요 권리 현황

* 을3 근저당권 (2023.05.31., 동호신용협동조합, 15,600,000원) - 말소기준권리

* 갑10 소유권이전 (2024.04.29., 유여경, 매매 170,000,000원)

* 갑11 소유권이전청구권가등기 (2024.12.31., 유한회사창성, 매매예약)

* 갑12 임의경매 (2025.03.13., 동호신용협동조합, 13,245,434원) - 본 경매개시결정

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 말소기준권리 기준 15,600,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 12월 4일

* 확정일자: 2024년 11월 26일

* 배당신고일자: 2025년 4월 4일

* 대항력: 없음

3.5. 인수 보증금 합계

0원. 임차인 한국토지주택공사는 대항력이 없으므로, 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 관련 채권은 경매 절차에서 배당을 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 경기도 파주시 금촌동은 파주 시청 및 금촌역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 혼합된 지역입니다. 경기도의료원 파주병원 인근 지역은 의료 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 인근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 금촌동 일대의 유사 면적(약 50~70㎡) 다세대 주택의 최근 매매가는 1억 3천 5백만 원에서 1억 8천 5백만 원 사이에 형성되어 있습니다. 건물의 연식(2017~2018년)에 따라 가격이 상이하며, 본 물건(2018년 건축)의 면적(54.23㎡)을 고려할 때, 1억 3천만 원 ~ 1억 4천만 원 내외의 시세가 형성된 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

주변에 금촌초등학교, 금촌중학교, 파주고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하여 통학이 편리합니다.

5.2. 편의시설

* 의료: 경기도의료원 파주병원이 인접해 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다.

* 쇼핑: 홈플러스, 이마트 등 대형마트와 금촌역 상업지구 내 다양한 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 기타: 금촌 시가지 내 풍부한 상업 시설 및 행정 복지 센터 등의 공공 시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교통

경의중앙선 금촌역이 차량 약 5~10분 거리에 위치하며, 단지 인근으로 운행되는 다수의 시내·외 버스 노선을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 제1순환로, 수도권제2순환고속도로 등 광역 교통망 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

현장 조사 시, 본건(602호)의 일부가 타인(601호)에 의해 점유되고 있다는 점이 확인되었습니다. (건물 이용 및 임대 개황도 참조 필요). 해당 점유의 정확한 범위와 법적 성격에 대한 면밀한 확인 및 법률 전문가의 검토가 필요합니다.

6.2. 임대 관계 및 점유 현황

임대 관계는 미상으로 파악되었으나, 한국토지주택공사(LH)가 보증금 1억 2천만 원, 차임 0원으로 점유 중입니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 권리 사항

유한회사창성 명의의 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 존재합니다. 해당 가등기는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위이므로, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상되나, 가등기의 특성상 법률 전문가와 상담하여 최종 처리 결과를 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

7.1. 강점

* 말소기준권리가 비교적 최근에 설정되어 있어 권리관계가 명확하고, 낙찰 후 인수해야 할 부담이 적습니다.

* 한국토지주택공사(LH) 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며, 이는 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 2018년 사용승인된 건물로 연식이 비교적 최신이며, 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

* 파주시 금촌동 중심지에 위치하여 생활 편의시설 및 교통 여건이 우수합니다.

7.2. 약점

* 토지 지분 면적이 매우 작아 건물 가치 위주의 투자로 판단해야 합니다.

* 공부와의 차이 부분에서 언급된 타인 점유(601호 관련)에 대한 정확한 사실관계 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

* 임대 관계 미상 부분은 추가적인 조사를 통해 명확히 파악할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명확한 권리 인수 가능성

본 건은 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리들이 많아, 낙찰자가 인수할 권리가 거의 없을 것으로 보입니다. 특히, 대항력 없는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 점은 투자 수익률 확보에 매우 유리합니다.

8.2. 안정적인 시세 및 개발 잠재력

금촌동 일대는 파주 시청 및 금촌역을 중심으로 꾸준한 주거 및 상업 수요가 유지되는 지역입니다. 신축에 가까운 건물 상태와 더불어 파주시의 지속적인 도시 발전 계획 등을 고려할 때, 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 감정가 분석

* 감정가: 163,000,000원

* 건물 면적: 54.23㎡

* 최근 주변 유사 면적(51.38㎡, 2018년 건축) 매매가: 140,000,000원 (㎡당 약 272만원)

* 최근 주변 유사 면적(72.09㎡, 2017년 건축) 매매가: 185,000,000원 (㎡당 약 256만원)

9.2. 입찰가 산정 제안

본 건의 감정가는 1억 6천 3백만 원으로, 최근 실거래 사례의 ㎡당 가격과 비교 시 다소 높게 책정된 경향이 있습니다. 하지만, 인수할 보증금(0원)이 없고 권리관계가 명확하다는 점, 그리고 건물의 연식(2018년)을 고려할 때, 감정가 이하에서 안정적인 입찰 전략이 유효합니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 잠재적 리스크(공부와의 차이 등)에 대한 추가 확인 및 대비책 마련을 전제로, 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 보수적인 접근을 원할 경우, 감정가의 85% 수준인 약 1억 3천 8백 5십 5만 원을 참고할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.