나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62562 [1] 경기도 파주시 동패동 2-48 아르체 105동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 야당동 소재 ""운정초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 101호로서,

외벽 : 타일 붙임 마감 및 일부 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 ""내부개황도"" 참조) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62562 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 동패동 2-48 아르체 105동 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 231,000,000원

* 토지면적: 61.62㎡ (약 18.64평)

* 토지지분: 61.62㎡ (약 18.64평)

* 건물면적: 62.22㎡ (약 18.82평)

* 건물지분: 62.22㎡ (약 18.82평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 파주시 야당동 소재 "운정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량진입이 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 편익은 보통임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)에 해당함.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

* 현황: 본건에는 대항력 있는 임차인 곽예림씨가 존재하며, 보증금 225,000,000원에 거주 중임. 전입일자는 2021년 8월 13일, 확정일자는 2021년 7월 12일임.

* 등기부 현황:

* 을구 3번 순위 주택임차권(곽예림, 225,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있음.

* 말소기준권리는 갑구 4번 순위 강제경매(주택도시보증공사)임.

* 인수/소멸: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 3번 임차권등기가 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함. 다만, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 가능성이 있음.

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 15일 거래된 56.65㎡(약 17.14평) 다세대주택이 190,000,000원에 매매되었음.

* 2026년 5월 3일 거래된 66.035㎡(약 19.97평) 다세대주택이 208,000,000원에 매매되었음.

* 2026년 5월 5일 거래된 53.35㎡(약 16.14평) 다세대주택이 183,000,000원에 매매되었음.

* 시세 동향: 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세는 약 183,000,000원에서 208,000,000원 수준으로 형성되어 있음. 본건의 감정가(231,000,000원)는 최근 실거래가 대비 다소 높은 편임.

* 본건 면적(62.22㎡)을 고려할 때, 평당 시세는 약 315만원에서 343만원 수준으로 추정되며, 이를 적용하면 시장 가치는 약 200,000,000원에서 215,000,000원 범위로 볼 수 있음.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 4층 중 1층 101호임. 외벽은 타일 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시 이중창호로 구성됨.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

* 주변 시설: "운정초등학교"가 인근에 위치하며, 주거 지역으로 관련 근린생활시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 위험: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 곽예림씨의 보증금 225,000,000원 인수 가능성임. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 배당으로 전액 변제될 것으로 예상되나, 만약 배당에서 부족분이 발생할 경우 매수인이 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있음.

* 감정가 대비 높은 임차 보증금: 감정가(231,000,000원)와 임차인의 보증금(225,000,000원)이 유사한 수준이어서, 임차인 보증금 미변제 시 낙찰가가 실질적인 매수 비용을 초과할 가능성이 있음.

* 공동담보: 공동담보 물건이 있을 경우, 해당 물건들의 경매 결과에 따라 본건 경매 배당 및 권리 관계에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 파주시 동패동에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경은 보통 수준임. 교통 및 생활 편의성은 무난하나, 경매 물건으로서 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부임. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 임차인의 보증금이 배당으로 모두 변제될 가능성이 높아 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 임차권등기가 명시된 점과 '잔액 인수' 가능성을 간과해서는 안 됨. 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필수적임. 감정가가 최근 실거래가보다 다소 높게 책정되어 있으므로, 임차인 인수 위험을 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 성장 가능 지역: 파주시 동패동은 신규 택지 개발 및 도시 계획 구역으로 지정되어 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있음.

* 주거 편의성: 초등학교가 인접해 있고 주거 단지가 밀집되어 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 용이함.

* 다세대주택의 안정성: 아파트 대비 상대적으로 낮은 진입 장벽으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가, 그리고 임차인 보증금 인수 여부(0원 인수 가정)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 200,000,000원에서 220,000,000원 사이를 고려할 수 있습니다.

다만, 임차인 보증금 인수 위험에 대한 불확실성이 존재하므로, 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우를 대비하여 입찰가를 보수적으로 산정하는 것이 현명합니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가를 200,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가보다 낮으며, 최근 거래가 중 가장 높은 가격을 소폭 상회하는 수준으로, 임차인 보증금 인수 위험을 어느 정도 반영한 보수적인 제안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.