나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62454 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1239-7 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62454 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1239-7 다가구주택 경매

• 사건번호: 2025타경62454
• 주소: 경기도 고양시 일산동구 숲속마을2로 114-4
• 용도: 다가구주택

고양지원 경매15계 2025타경62454 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 숲속마을2로 114-4 | 감정가: 1,203,556,080원 | 최저가: 842,489,000원 | 용도: 다가구주택

1. 고양지원 2025타경62454 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 물건 개요

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 1239-7에 소재한 다가구주택입니다. 사건번호는 고양지원 2025타경62454 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다. 감정가는 1,203,556,080원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 박OO입니다. 본건은 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함되어 매각됩니다.

1.1. 2. 토지 정보

토지 면적은 213.40㎡ (약 64.55평)이며, 토지 지분 역시 213.4㎡ (약 64.55평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

감정평가요약에 따르면, 본건 토지는 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '세원고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 토지는 세장형으로 주거용 건부지로 이용 중이며, 서측의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획으로는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(풍동택지개발), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.1. 3. 건물 정보

건물 면적은 392.42㎡ (약 118.71평)이며, 건물 지분 역시 392.42㎡ (약 118.71평)입니다. 건물 제시외 면적은 82.95㎡ (약 25.09평)입니다.

건물은 철근콘크리트조 경사슬라브지붕의 지하 1층/지상 3층 건물로, 외벽은 벽돌 및 석재 붙임 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 현재 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

후첨된 내부구조도에 따르면 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)이 소재합니다. 공부상 다가구주택 총 4가구이나, 현황은 각 층 3가구씩 총 12가구로 파악되므로 현장 재확인이 필요합니다.

가장 중요한 특이사항으로, 본 건물은 일반건축물대장상 무단대수선-가구수 위반으로 위반건축물로 등재되어 있습니다. 임대관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

본건은 '세원고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 서측으로 폭넓은 도로에 접해 있어 차량 통행 및 주거 환경으로 적합한 입지입니다. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 잠재되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 박OO입니다. 등기부상 권리관계는 별도 확인이 필요하나, 강제경매 개시 결정으로 인해 채무자의 권리는 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 가장 중요한 권리상 쟁점은 '위반건축물' 등재 사실입니다. 이는 건축법 위반으로 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 법적 제재가 따를 수 있으며, 향후 건물 활용에 큰 제약이 될 수 있습니다. 임대 관계가 미상임으로, 기존 임차인과의 관계 및 명도 문제는 별도로 고려해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 풍동 지역은 주거 기능이 중심이 되는 지역으로, 주변에 아파트 단지와 단독주택이 밀집해 있습니다. 또한, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. '세원고등학교'가 인근에 있어 교육 관련 인프라가 있습니다. 검색 결과, 해당 주소지 주변에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 고양시 내 다른 지역에서 폐기물 처리 시설 등으로 인한 갈등 사례가 보고된 바 있어, 해당 지역의 장기적인 개발 계획 및 환경 요인에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.5. 생활정보

'세원고등학교'를 비롯한 교육 시설 접근이 가능하며, 인근 근린생활시설을 통해 상업 시설 이용이 편리합니다. 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 소재하여 일산 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다. 전반적으로 주거 단지로서 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '위반건축물' 등재 사실입니다. 공부상 4가구이나 현황 12가구로 파악된 점은 명백한 불법 건축 행위이며, 이는 다음과 같은 문제를 야기할 수 있습니다.

- 이행강제금 부과: 위반 건축물에 대해 시정될 때까지 이행강제금이 부과됩니다.

- 원상복구 명령: 최악의 경우, 불법으로 증축/개축된 부분을 원상 복구해야 할 수 있습니다.

- 재산권 행사 제한: 위반건축물은 건축물대장에 등재되어 건축물 자체의 담보 가치 하락, 향후 증축/리모델링 제한 등 재산권 행사에 상당한 제약을 받을 수 있습니다.

- 미상 임대 관계: 현 임차인과의 명도 문제 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 다가구주택으로, 주거 및 교통 환경은 양호한 편입니다. 그러나 건물 자체의 위반건축물 등재 사실은 매우 심각한 문제입니다. 공부상 가구 수와 현황 가구 수가 크게 차이나는 것은 불법 증축 또는 용도 변경이 이루어졌음을 의미하며, 이는 향후 법적, 경제적 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 본건의 가치는 이러한 위반 건축물 문제를 어떻게 해결하느냐에 따라 크게 달라질 것입니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 가치는 위반건축물 리스크 해소 여부에 달려 있습니다.

- 입지: 일산동구 풍동의 주거 지역 내 위치는 긍정적입니다.

- 잠재적 수익성: 위반건축물 문제를 해결하고 합법적인 다가구주택으로 운영할 경우, 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

- 저가 매수 기회: 현재 감정가 및 경매 진행 상황을 볼 때, 위반 건축물로 인한 리스크가 가격에 반영되었을 가능성이 있습니다.

하지만, 위반건축물 시정에는 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있으며, 경우에 따라서는 경제성이 없을 수도 있습니다. 따라서 본건 투자는 위반건축물 문제에 대한 면밀한 조사와 전문가의 정확한 진단, 그리고 해결 방안 마련이 선행되어야만 신중하게 접근해야 할 것입니다.

법원 정보

고양지원 경매15계