나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62860 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 670-59 세인트빌 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ""동국대학교바이오메디캠퍼스"" 동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 제3층 제302호로서,
(사용승인일 : 2015.10.21.)
외벽 :드라이비트 마감 등.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측, 북동측 및 남서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 이경노)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.07.07.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62860 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 670-59 세인트빌 1동 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 247,000,000원

* 토지면적: 59.37㎡ (약 17.96평)

* 토지지분: 59.37㎡ (약 17.96평)

* 건물면적: 52.28㎡ (약 15.82평)

* 건물지분: 52.28㎡ (약 15.82평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2015년 10월 21일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제3층 제302호

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 바이오메디캠퍼스" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 가장형으로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남동측, 북동측 및 남서측으로 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동국대학교), 과밀억제권역에 해당합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 동국대학교 바이오메디캠퍼스가 인접해 있어 직주근접 수요가 기대됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 남인천세무서장의 압류 (2021.03.15.) 입니다.

* 선순위 권리: 모든 을구 권리(주택임차권, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 선경진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-20

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 0원

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 이경노)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-14

확정일자: 2020-01-21

배당신고일자: 2024-03-05

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 210,000,000원

* 특이사항: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 인수조건 변경확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 상기 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 210,000,000원은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하지 않으며, 인수 부담이 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건 관련하여 등기부상 해당 없음)

* 등기부채권 총액: 5,434,000,000원 (모든 채무는 매각으로 소멸될 예정입니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

* 최근 매매 사례:

* 2026년 7월 19일: 식사동 839-10, 헤리티지2동3동 (2018년식), 전용면적 51.76㎡ (약 15.66평), 3층, 매매가 328,000,000원

* 2026년 7월 20일: 식사동 832-84, 한울하임208동 (2021년식), 전용면적 51.92㎡ (약 15.71평), 3층, 매매가 245,000,000원

* 2026년 7월 10일: 식사동 231-1, 드림팰리스101동102동 (2017년식), 전용면적 56.4㎡ (약 17.06평), 3층, 매매가 167,000,000원

* 건물 정보: 본건 건물인 세인트빌1동은 2015년 10월 사용승인된 4층 다세대주택으로, 총 8세대로 구성되어 있습니다. 본건은 3층 302호로 전용면적 52.28㎡ (약 15.82평)입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 상대보호구역(동국대학교)으로 지정되어 있어 인근 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 임차보증금에 대한 대항력을 포기하고 말소에 동의함에 따라 인수 부담은 없으나, 관련 절차 확인이 필요합니다.

* 소규모 건물: 1개 동에 8세대만 있어 관리의 효율성이 다소 떨어질 수 있습니다.

* 건축 연도: 2015년식으로, 향후 유지보수 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 권리관계가 명확하고 낙찰 시 인수되는 부담이 없어 안정적인 투자가 가능한 물건입니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 확약으로 인해 임차인 관련 불확실성이 해소된 점은 큰 장점입니다. 동국대학교 바이오메디캠퍼스 인근에 위치하여 임대 수요 또한 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자의 부담이 없습니다.

* 임차인 리스크 해소: HUG의 조건 변경으로 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 직주근접 수요: 동국대학교 바이오메디캠퍼스와 인접하여 임대 수요가 기대됩니다.

* 비교적 신축: 2015년 준공으로 연식이 오래되지 않았습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 247,000,000원

* 최근 실거래 사례 분석: 전용면적 51.76㎡ ~ 56.4㎡ 범위의 다세대주택이 2026년 7월 기준 167,000,000원 ~ 328,000,000원에 거래되었습니다. 본건(전용면적 52.28㎡)과 유사한 면적 및 연식의 최근 거래가(2026년 7월 20일, 51.92㎡, 245,000,000원)를 고려할 때, 감정가 247,000,000원은 시세와 부합하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

* 인수 보증금: 0원 (HUG 인수조건 변경확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.)

* 예상 입찰가 산정: 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려하여, 시세 및 잠재적 리스크 요인을 감안한 합리적인 입찰가는 210,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 제안합니다. 최근 실거래가 대비 경쟁력 있는 가격 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.