나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62855 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 104동 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 ""풍동고등학교"" 서측 인근에 위치하며 주위는 유사 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 경의중앙선 풍산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층/4층 중 제4층 제404호로서,
외벽: 벽돌 마감 등,
창호: 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 복층형으로서 다락이 소재함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

고양지원 2025타경62855 (1)

2.2. 소재지

경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 104동 4층404호

2.3. 용도

다세대주택

2.4. 감정가

383,000,000원

2.5. 면적

* 토지면적: 54.65㎡ (약 16.53평)

* 토지지분: 54.6525㎡ (약 16.53평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 48.42㎡ (약 14.65평)

* 건물지분: 48.4249㎡ (약 14.65평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2.6. 매각대상

토지/건물일괄매각

2.7. 경매구분

부동산강제경매

2.8. 채권자

원OO

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 유사 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 경의중앙선 풍산역이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 현황

* 대항력있는 임차인: 원정혁 (보증금 398,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-25, 확정일자 2022-02-21, 배당신고일자 2023-11-29, 대항력 있음)

* 선순위 임차권: 을구 1번 주택임차권 (권리자: 원정혁, 권리금액: 398,000,000원, 인수 조건)

* 말소기준권리: 갑구 7번 압류 (시흥세무서장, 2022-02-17)

4.2. 인수 권리

을구 1번 주택임차권은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 해당 임차인의 보증금 398,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4.3. 말소 대상 권리

갑구 7번 압류, 갑구 8번 압류, 갑구 9번 압류, 갑구 10번 압류, 갑구 11번 강제경매 개시결정 등기 및 해당 등기보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 398,000,000원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세

최근 주변 지역의 다세대주택 및 연립주택 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 파악됩니다.

* 요진와이하우스 (2013년 준공, 약 39.94㎡): 2026년 5월 245,000,000원, 2026년 7월 247,000,000원에 거래됨.

* 힐스타운 (2016년 준공, 약 63.95㎡): 2026년 7월 243,000,000원에 거래됨.

5.2. 시세 대비 감정가 분석

본건의 감정가는 383,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 유사 면적(약 12평)의 거래가가 2억 4천만원대인 점을 감안하면, 본건(약 14.65평)의 감정가 3억 8천만원은 다소 높게 평가되었습니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조이며, 지1층/4층 중 4층 404호입니다. 외벽은 벽돌 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

6.2. 내부 이용 상태

다세대주택으로 이용 중이며, 복층형 구조에 다락이 소재합니다.

6.3. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6.4. 주변 시설

풍동고등학교와 인접하며, 버스정류장 및 경의중앙선 풍산역 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 보증금 인수

대항력있는 임차인 원정혁의 보증금 398,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크입니다.

7.2. 높은 감정가

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 통한 투자 수익 확보가 어려울 수 있습니다.

7.3. 토지 이용 규제

본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 조사한 결과, 본건 소재지인 풍동 지역과 직접적으로 연관된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 고양시 전체적으로 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 관련 논의가 진행되고 있음을 참고해야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 대항력있는 임차인(원정혁)이 거주 중이며, 해당 임차인의 보증금 398,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 매우 높은 물건입니다. 강제경매 신청 채권자(원OO)와 임차인(원정혁)이 동일인이라는 점은 특이사항으로, 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 것으로 추정됩니다.

주변 시세 대비 높은 감정가와 인수해야 하는 큰 금액의 임차 보증금을 고려할 때, 현재 조건으로는 시세 차익을 기대하기 어렵습니다. 따라서 투자를 고려한다면, 임차인과의 협상을 통해 보증금 부담을 줄이거나, 매우 신중하고 보수적인 금액으로 입찰에 참여해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 대항력있는 임차인과의 협상을 통해 명도 부담을 줄이고 유리한 조건 확보 가능성.

* 장기적인 관점에서 지역의 발전 가능성 및 부동산 가치 상승 기대.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 383,000,000원이나, 주변 유사 면적의 다세대주택 및 연립주택 실거래가가 약 243,000,000원에서 247,000,000원 수준임을 감안하면 감정가가 높습니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력있는 임차인의 보증금 398,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰받는 즉시 추가적인 금전적 부담이 발생함을 의미합니다.

* 주변 시세 반영가: 약 250,000,000원 (보수적 추정)

* 인수해야 할 임차 보증금: 398,000,000원

현재 시세 및 인수될 보증금을 고려할 때, 일반적인 투자 관점에서는 매우 어려운 물건입니다. 낙찰가에 보증금 398,000,000원을 더하면 총 부담액이 시장 가치를 훨씬 초과하게 됩니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 실질적인 수익을 고려하기 어렵습니다. 만약 투자를 진행한다면, 임차인과의 협상을 통해 인수 보증금을 낮추거나, 해당 보증금 부담을 상쇄할 만큼 매우 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 단, 이 입찰가로 진행 시에도 인수 보증금으로 인한 재정적 부담이 매우 클 수 있음을 다시 한번 강조합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.