나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62822 [1] 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1090 가좌마을 102동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 ‘송포초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 19층 건물 내 제10층 제1002호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 외곽공도에 접해 있으며, 단지 내 도로를 통하여 차량의 진출입이 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(가좌구역) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.02.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62822 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1090 가좌마을 102동 10층1002호

용도: 아파트

감정가: 303,000,000원

토지면적: 38.33㎡ (토지지분: 38.3326㎡)

건물면적: 59.99㎡ (전용면적, 약 18.15평)

건물면적: 84.64㎡ (공급면적, 약 25.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

아파트명: 가좌마을

사용승인일: 2005년 10월 26일

층수: 19층 중 10층

2. 입지조건

위치: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1090번지에 위치한 가좌마을 아파트 단지입니다.

주위환경: 본건은 ‘송포초등학교’ 서측 인근에 소재하며, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 생활 환경은 보통입니다. 인근에 가좌공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 자유로 및 제2자유로와 인접하여 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

도로상태: 단지 내 도로를 통해 차량 진출입이 원활하며 외곽 공도와도 접해 있습니다.

3. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경62822)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-11

* 확정일자: 2022-03-14

* 배당신고일자: 2024-05-17

* 대항력: 없음 (등기부 요약 상 을10 주택임차권은 말소 예정으로 기재됨)

특이사항:

* 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.02.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였습니다.

결론: 상기 HUG(주택도시보증공사)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해, 본 물건은 입찰자가 인수해야 할 임차보증금 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주요 시설: 송포초등학교가 인근에 있으며, 가좌동 지역 내에 초등학교 2개, 중학교 1개, 고등학교 1개가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 인근에 마트, 편의점, 음식점 등 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

주거 환경: 가좌마을은 아파트 단지로 형성되어 있으며, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성이 우수합니다.

주차: 총 467대 (지하 275대, 지상 192대) 주차 가능합니다.

편의시설: 가좌도서관, 가좌동 행정복지센터, 가좌공원이 인접해 있습니다.

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 권리관계: 임차인 현황 상 대항력은 없으나, '대항력 있는 임차인'이라는 문구와 HUG의 확약서 내용이 혼재되어 있어 법률적 해석 및 최종 확인이 필요합니다. 다만, HUG의 확약서가 효력을 발휘한다면 임차인 관련 부담은 없을 것으로 보입니다.

악취 민원: 일산서구 가좌동 및 대화동 일대는 인근 농가에서 발생하는 악취 문제로 인해 주민 민원이 지속되고 있으며, 관련 부서와 주민들이 해결 방안을 모색 중인 것으로 파악됩니다. 이는 장기적인 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 가좌마을에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 주택도시보증공사의 강제경매 물건으로, 임차인이 존재하나 대항력이 없고 HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 입찰자가 인수할 임차보증금 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 인근 지역의 악취 민원 발생 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인 관련 인수 부담 없음 (HUG 확약서 근거).

주변 학군 및 편의시설 이용이 용이한 아파트 단지.

가좌공원 인접으로 쾌적한 주거 환경.

9. 예상 입찰가

감정가: 303,000,000원

최근 매매 시세:

* 2026년 6월 9일: 310,000,000원 (3층, 84.64㎡)

* 2026년 6월 10일: 285,000,000원 (12층, 84.64㎡)

* 2026년 7월 6일: 277,000,000원 (10층, 84.64㎡)

본건 물건은 10층이며, 최근 2026년 7월 6일에 동일한 층수의 거래가 277,000,000원에 있었음을 고려합니다. 임차인 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 최근 실거래가 수준에서 약간의 가감으로 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 280,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.