나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62743 [1] 경기도 파주시 상지석동 608-3 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 상지석 교차로 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대
주택, 근린생활시설, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스승강장 및 경의중앙선 운정역이 소재하는 등 제반
교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건 내 2층 201호 및 4층 402호로,
외벽 : 치장벽돌 및 드라이비트마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 등
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

다세대주택 및 창고 등이며, 상세내역은 후첨 '내부구조도'를 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 부정형의 다세대주택부지입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동으로 노폭 약 6m 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일
부포함)입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장
현황도를 참고하였으며, 임대내역 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.21.자 대항력포기확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62743 (1)

소재지: 경기도 파주시 상지석동 608-3 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 238,000,000원

토지면적: 63.50㎡ (약 19.21평)

건물면적: 51.88㎡ (약 15.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

건축년도: 2019년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

층수: 4층 건물 중 2층

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 상지석동에 위치하며, 상지석 교차로 남동측 인근입니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 중소규모 공장 및 창고 등이 혼재한 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장과 경의중앙선 운정역이 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 부정형의 다세대주택 부지입니다.

남동측 및 북동측으로 노폭 약 6m 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 12월 29일자 오정자의 근저당권 (410,000,000원) 입니다.

본건 경매로 인해 모든 인수 대상 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 최 : 보증금 205,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-03-24, 확정일자 2020-02-14.

* 주의: 임차인 최 는 등기부상 주택임차권이 등기되어 있으나, 신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.21.자 대항력포기확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 해당 임차인의 대항력은 법적으로 인정되지 않을 것으로 판단되며, 임차보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. (등기부상 주택임차권 말소 처리됨)

총 등기부채권 합계액은 약 2,011,000,000원이나, 모두 말소 대상입니다.

낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 주거용 건물과 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 주택들이 3.3㎡당 약 411만원에서 533만원 수준에서 거래되었습니다.

본건의 감정가 238,000,000원은 51.88㎡ 기준 3.3㎡당 약 458만원으로, 최근 거래 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다.

특히 2023년 준공된 유사 면적(67.31㎡)의 다세대주택이 2억 7천 7백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 대비 시세는 양호한 편입니다.

5. 생활정보

주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

차량 접근성이 좋고, 대중교통으로 경의중앙선 운정역 이용이 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 용이합니다.

다만, 중소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 지역으로, 소음이나 환경적인 측면에서 주거 쾌적성 요구 수준에 따라 다르게 평가될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크였던 대항력 있는 임차인 문제는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 해소되었습니다.

주변에 공장 및 창고 시설이 혼재되어 있어, 해당 시설들의 운영 방식에 따라 소음, 분진, 악취 등의 환경적 요인이 발생할 수 있습니다. (추가적인 현장 확인 및 주변 민원 확인 필요)

권리관계는 깨끗하게 정리될 것으로 보이나, 간혹 예상치 못한 부대 비용이 발생할 가능성은 늘 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 권리상 인수 부담이 없고, 감정가 대비 시세가 양호한 편으로 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

특히 임차인 관련 문제가 명확하게 정리된 점은 큰 장점입니다.

다만, 혼재된 주변 환경으로 인한 잠재적 불편함은 고려해야 할 사항입니다.

신중한 현장 조사와 함께 시세 동향을 면밀히 파악하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

임차인 보증금 인수 부담 없음 (HUG의 대항력 포기 확약서 제출)

깨끗한 권리관계 (말소 기준 권리 이하 모든 권리 소멸 예상)

안정적인 감정가 대비 실거래가 수준 (약간의 시세 차익 기대 가능)

운정역 인근 지역의 지속적인 발전 가능성

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 238,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가(2026년 5월, 7월)를 분석한 결과, 3.3㎡당 약 411만원에서 533만원 수준이며, 본건 건물 면적(51.88㎡) 기준으로 환산 시 약 2억 1천만원에서 2억 8천만원 수준으로 시세가 형성되어 있습니다.

감정가가 시세 대비 약간 낮게 책정되었으며, 권리상 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 경쟁이 예상됩니다.

적정 입찰가는 감정가의 100% ~ 110% 수준 또는 최근 실거래가 하단 수준으로 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.