나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62721 [1] 경기도 고양시 덕양구 주교동 577-19 스위트빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 ""원당초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상5층 스위트빌 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2020.09.22)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고 평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 건부지[공동주택(다세대주택)]으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 16미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제2종일반주거지역(2023-02-28), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

일련번호(2) : 제2종일반주거지역(2023-02-28), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 고양지원 2025타경62721 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 주교동 577-19 스위트빌 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 328,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 정보

토지면적: 43.47㎡ (약 13.15평)

토지지분: 43.4662㎡ (약 13.15평)

건물면적: 69.18㎡ (약 20.93평)

건물지분: 69.18㎡ (약 20.93평)

건축사용승인일: 2020년 09월 22일

건축구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통

본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 "원당초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

토지 일부(일련번호 2)는 중로2류(폭 15m~20m)와 접하며 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2025타경62721)이 말소기준권리이며, 접수일자는 2025년 03월 27일입니다. 채권 총액은 281,862,010원입니다.

3.2. 임차인 현황

확인된 임차인은 이명희 씨로, 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있습니다.

전입일자는 2021년 04월 09일이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

집합건물 등기부상 '주택임차권' (을1)이 존재하였으나, 289,000,000원의 금액으로 등기되었으나 현재 '말소' 처리되었습니다.

3.3. 기타 권리 사항

등기부상 확인되는 주요 권리 변동 사항은 다음과 같습니다.

* 1번: 황선호 지분 전부 이전 (구흥회) - 2013.03.04 접수

* 을1: 주택임차권 (이명희, 289,000,000원) - 2024.04.25 접수, 말소

* 갑27: 소유권 이전 (구춘회) - 2021.04.09 접수

* 갑28: 소유권 이전 (권문주, 매매 289,000,000원) - 2021.04.27 접수

* 갑29: 강제경매 (주택도시보증공사, 281,862,010원) - 2025.03.27 접수, 말소기준권리

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주택가 지역에 위치하고 있으며, 주변에 초등학교와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 기능 중심의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 원당초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주거 형태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 금융 및 계약 관련 특이사항

본 물건은 '유동화 물건'이며 'HUG 인수조건 변경' 관련 정보가 있습니다. 이는 일반적인 경매 물건과는 다른 복잡한 금융 구조 또는 자산 유동화 증권(ABS) 등과 관련되었을 가능성이 높습니다.

6.2. 권리 관계 관련 특이사항

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다'는 내용의 인수조건 변경 확약서(대항력 포기 확약서)를 제출했습니다.

이는 HUG가 관련된 특정 금융 상품의 조건 변경에 따른 것으로 해석되며, 현재 등기부상 대항력 있는 임차인이 없는 상태이므로 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 복잡한 금융 구조로 인한 추가적인 확인 및 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 주교동에 위치한 신축(2020년 준공) 다세대주택입니다. 원당초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 교통 접근성도 보통 수준입니다.

권리 분석상 말소기준권리 외 인수할 권리는 없어 보이며, 임차인 또한 대항력이 없습니다.

다만, '유동화 물건' 및 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 해당 물건의 금융적 성격이 복잡함을 시사하므로, 낙찰 후 발생할 수 있는 잠재적 위험에 대한 면밀한 사전 조사 및 법률 전문가의 자문이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)이라는 점: 최근 준공된 건물로 신축 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 초등학교 인접 입지: 교육 환경에 민감한 실수요자들에게 선호될 수 있는 조건입니다.

* HUG 관련 물건: HUG가 자산 유동화 과정에서 관여된 물건으로, 자산 관리 측면에서 일정 부분의 투명성을 기대할 수 있습니다. (단, 인수 조건 변경 내용 확인 필수)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 동일 지역 내 다세대 주택의 거래가는 면적 및 건축 연도에 따라 약 10,460,000원/평 ~ 14,400,000원/평 범위로 나타납니다.

본 물건은 전용면적 약 20.93평에 2020년 준공된 신축 건물임을 감안할 때, 최근 거래 사례에서 가장 높은 단가(14.4M/평)를 적용하고 신축 프리미엄을 고려하여 평당 14,500,000원으로 산정 시, 시장가치는 약 303,485,000원으로 추정됩니다.

감정가(328,000,000원) 대비, 최근 거래 사례의 시세, 복잡한 권리 관계 및 HUG의 인수조건 변경이라는 특수성을 고려하여, 보수적인 관점에서 시세 대비 약 80%~85% 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.