나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62609 [1] 경기도 파주시 야당동 220-38 가림빌라 208동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 ‘야당역(경의중앙선)’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 ‘야당역(경의중앙선)’이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제208동 제3층 제302호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘공동주택-다세대주택’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서 ‘공동주택-다세대주택’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.30.자 대항력 포기 확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62609 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 파주시 야당동 220-38 가림빌라 208동 3층 302호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제208동 제3층 제302호

준공 연도: 2016년 12월 19일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 238,000,000원

토지 면적: 62.00㎡ (약 18.76평)

토지 지분: 62㎡ (약 18.76평)

건물 면적: 67.21㎡ (약 20.33평)

건물 지분: 67.208㎡ (약 20.33평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역(경의중앙선)' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '야당역(경의중앙선)'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 3번 순위 주택임차권 (이승환, 255,000,000원)이 말소기준권리이며, 이에 앞선 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6, 2025.03.14.)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 이승환 씨가 보증금 255,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 10월 12일, 확정일자 2020년 9월 29일자로 거주 중인 것으로 조사되었습니다.

등기부등본상 해당 임차인의 주택임차권(을3)은 말소 예정이나, 물건명세서상 신청채권자 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 대항력 포기 확약서를 제출했습니다.

이에 따라, 인수 보증금 합계는 0원으로 분석되며, 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 이승환 씨는 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

3.3. 기타 권리 분석

집합건물 등기부 요약상 소유권 이전 등기 및 주택임차권 등기가 확인되며, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건 인근에는 각종 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 조건의 다세대주택(태종에비뉴 202동 203동)이 2026년 7월 2일에 285,000,000원에 거래되었습니다. 해당 물건은 전용면적 65.1㎡(약 19.7평)이며, 본 건과 유사한 면적(67.21㎡, 약 20.33평)을 가지고 있습니다.

본 건의 감정가(238,000,000원) 대비 시장 시세는 더 높은 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

야당역 인근으로 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 개발 계획

야당동 일대는 지속적인 주거 및 상업 개발이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

임차인 관련 사항이 복잡하게 얽혀 있으나, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차적 번거로움은 고려해야 합니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

네이버 지도 및 관련 정보를 종합한 결과, 해당 물건지 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 주변 개발로 인한 소음이나 교통량 증가 등의 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 야당역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 비교적 최근에 준공된 건물이며, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다. 임차인 관련 권리관계가 다소 복잡했으나, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 시세차익을 기대할 수 있는 투자 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 야당역 역세권 입지로 교통 및 생활 편의성이 우수함.

* 최근 실거래가 기준 시장 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세차익 기대 가능.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없음 (인수 보증금 0원).

* 비교적 신축 건물(2016년 준공)로 관리 상태 양호 예상.

9. 예상 입찰가

감정가 238,000,000원, 최근 유사 물건 실거래가 285,000,000원을 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 280,000,000원 내외로 판단됩니다. 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 공격적으로는 시세 수준, 보수적으로는 감정가 대비 100% ~ 120% 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 280,000,000원

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.