나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62558 [1] 경기도 파주시 야당동 190-5 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호 · 평가일 2025.03.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""경의중앙선 야당역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택(다세대주택), 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며 제반 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통의 운행빈도 등을 고려컨데
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물내 제2층 제203호로서,

외벽: 타일마감 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 주차장시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 조성한 부정형 토지로 연립주택(공동주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-20)(주거복합 zone),
가축사육제한구역(전부제한)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 세부내역 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.01.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 고양지원 2025타경62558 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 190-5, 2층 203호

용도: 다세대주택 (연립주택)

토지면적: 65.53㎡ (약 19.8평)

건물면적: 56.03㎡ (약 16.9평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

준공년월: 2015년 3월

1.3. 감정가

총 감정가: 223,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "경의중앙선 야당역" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택(다세대주택), 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통 운행 빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(주거복합 zone), 가축사육제한구역(전부제한)입니다.

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

소유권 이전, 신탁등기 말소, 공유자 지분 이전, 소유권 이전, 주택임차권 (서정연), 가압류 (주택도시보증공사), 압류 (세무서, 파주시), 강제경매 (주택도시보증공사) 등 다수의 권리가 등재되어 있습니다.

총 등기부채권액은 약 25억 8천 3백만원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 04월 28일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (금액: 2,433,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 자료에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 상세한 권리 분석은 법원 집행 절차 및 확정 판례를 따라야 합니다.

3.4. 임차인 분석

3.4. 1. 배정호 (Bae Jeong-ho)

보증금: 500,000원

차임: 750,000원

전입/확정일자: 2024년 07월 22일

대항력: 없음

주의사항: 대항력이 없는 임차인이므로, 보증금 반환 청구는 별도로 진행해야 할 수 있습니다.

3.4. 2. 서정연 (Seo Jeong-yeon)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2019년 10월 08일

배당신고일자: 2023년 10월 13일

대항력: 없음 (제시된 정보 기준)

주의사항: 서정연 임차인의 주택임차권 등기(을3)는 말소된 것으로 표시되어 있으며, 신청채권자인 주택도시보증공사에서 인수조건 변경 확약서(대항력 포기 확약서)를 제출하여 임차보증금에 대한 대항력을 포기하였으므로, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

*본 임차인 관련하여 상세한 법적 검토 및 법원 서류 확인이 필요합니다.*

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

본건과 동일한 건물(요산아트빌 102동, 야당동 190-5) 내 유사 면적(56.035㎡)의 매물이 2026년 7월 1일 150,000,000원에 거래되었습니다.

인근 유사 연식 및 면적의 건물(자연에가2동, 야당동 150-1, 57.45㎡)은 2026년 7월 1일 180,000,000원에 거래되었습니다.

신축 건물(태종에비뉴, 야당동 239-200, 65.1㎡)은 2026년 7월 2일 285,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석 및 예상 입찰가 고려

본건의 감정가는 223,000,000원이지만, 최근 동일 건물 실거래가는 150,000,000원으로 시세 차이가 상당합니다.

인근 유사 물건의 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 150,000,000원에서 180,000,000원 사이로 판단됩니다.

낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않으므로, 이는 입찰가 산정 시 중요한 이점으로 작용합니다.

감정가보다는 실거래가 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 본건은 지상 4층 건물 중 2층 203호입니다.

위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 주차장 시설, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

본건은 경의중앙선 야당역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 주변으로 상업시설, 편의시설, 학교(야당초, 야당중 등) 등이 분포하고 있어 주거 생활 환경이 양호합니다.

주변 지역 일반 조사 결과, 혐오시설이나 특이한 유해시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

서정연 임차인의 보증금 1억 5천만원은 대항력은 없으나, 법원 매각 절차에서 배당을 받지 못할 경우 추가적인 법적 분쟁의 소지가 전혀 없다고 단정하기는 어렵습니다. (주택도시보증공사의 확약서 내용을 최우선으로 고려해야 합니다.)

감정평가서 요약의 "이해관계인 부재로 세부내역 미상"이라는 문구는 현장 조사 시 세부적인 물건 상태나 점유 관계 등에 대한 추가 확인이 필요함을 시사합니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상의 '가축사육제한구역' 등은 인근 환경에 영향을 미칠 수 있으나, 주거지와의 이격 거리 등을 고려할 때 직접적인 피해 가능성은 낮아 보입니다.

6.3. 기타 리스크

감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이는 감정가의 정확성 또는 시세 변동성을 의심하게 합니다. 입찰 시 감정가에 의존하기보다 실거래가 및 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 주거 편의시설 및 교통 여건이 양호합니다.

특히, 신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 인수 조건 변경 확약서 제출로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다.

다만, 감정가와 실거래가 간의 괴리, 임차인 관련 세부 확인 필요성 등은 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 야당역 도보권, 편리한 교통 및 생활 인프라.

무인수 조건: 임차인 보증금 인수 부담 없음 (HUG 확약서).

수익성 잠재력: 합리적인 가격으로 취득 시 향후 시세 상승 기대 가능.

건축 연식: 2015년식으로 비교적 신축에 속함.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 223,000,000원이지만, 최근 동일 건물(요산아트빌 190-5)의 실거래가가 150,000,000원임을 감안할 때, 감정가는 실제 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인근 유사 물건의 실거래가 및 본건의 무인수 조건 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 170,000,000원 (일억 칠천만원)으로 제안합니다.

*입찰 참여 전 반드시 현장 확인 및 법원 물건명세서, 현황조사서, 매각물건명세서 등을 면밀히 검토하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.