나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62531 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 102동 3층301호 연립주택 경매

경기도 고양시 일산동구 애니골길 46 스타팰리스, 102동 3층301호 (연립주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경62531(고양지원 경매13계). 감정가 351,000,000원, 최저가 171,990,000원. 매각기일은 2026-07-22입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 62531 [1]
소재지	경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 102동 3층301호
도로명주소	경기도 고양시 일산동구 애니골길 46 스타팰리스, 102동 3층301호
용도	연립주택
건물명	스타팰리스
매각기일	2026.07.22
관할법원	고양지원 경매13계 (031-920-6325)
이용제한	과밀억제권역, (접함)도시개발구역, (접함)자연녹지지역, (접함)지구단위계획구역, 자연녹지지역, (접함)소하천구역, (접함)소하천, 토지거래계약에관한허가구역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, (접함)가축사육제한구역, (저촉)상대보호구역

경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 102동 3층301호 연립주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	57.78㎡ (17.48평)
건물면적	51.20㎡ (15.49평)

금액

감정가	351,000,000원
최저가	171,990,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	17,199,000원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.12.10	351,000,000원	유찰
2차	2026.01.21	245,700,000원	유찰
3차	2026.03.04	171,990,000원	유찰
4차	2026.04.08	120,393,000원	유찰
신건	2026.05.13	351,000,000원	유찰
2차	2026.06.17	245,700,000원	유찰
3차	2026.07.22	171,990,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 ""풍산역(경의중앙선)"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 연립/다세대주택, 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.
교통상황: 본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2019.10.28)
외벽 : 치장 벽돌 마감 등
창호 : 샤시창호임.
이용상태: 공동주택(연립주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)
설비내역: 위생 및 급배수설비 , 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 본건 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본 건은 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
공부와의 차이: -.
기타참고사항(임대관례 및 기타): <등기사항전부증명서상>
주택임차권(2024.01.29 임차권등기명령(2024카임5013), 임차권자 : 곽해나, 임차
보증금 : 349,000,000원) 설정되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	22건	60%	192,715,523원
최근 6개월	30건	64%	190,880,067원
최근 12개월	44건	64%	183,392,116원

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.24.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 고양지원 2025타경62531 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 102동 3층301호

용도: 연립주택

채권자: 주택도시보증공사 (신청채권자)

1.2. 면적 정보

토지면적: 57.78㎡ (약 17.48평)

토지지분: 57.7802㎡ (약 17.48평)

건물면적: 51.20㎡ (약 15.49평)

건물지분: 51.1962㎡ (약 15.49평)

1.3. 매각 정보

감정가: 351,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍산역(경의중앙선)" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 연립/다세대주택, 아파트단지, 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.2. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제3층 제301호이며, 사용승인일은 2019년 10월 28일입니다.

외벽은 치장 벽돌 마감, 창호는 샤시창호로 되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용계획

본 건 토지는 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리는 2024년 12월 27일 동작세무서장의 압류입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 등기 내역은 다음과 같습니다.

* 을1 (2024.02.01): 곽해나 임차권 (보증금 349,000,000원) - 매각으로 소멸 예정.

* 갑7 (2024.12.27): 동작세무서 압류 - 말소기준권리, 매각으로 소멸 예정.

* 갑8 (2025.03.07): 주택도시보증공사 강제경매 (채권액 371,275,148원) - 매각으로 소멸 예정.

* 갑9 (2025.04.15): 과천시 압류 - 매각으로 소멸 예정.

3.2. 임차인 분석

임차인 곽해나 씨가 보증금 349,000,000원, 차임 0원으로 등기되어 있습니다.

등기사항전부증명서상 임차권은 2024년 1월 29일 임차권등기명령으로 설정되었습니다.

임차인 현황에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다.

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 4월 24일자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였으며, 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

3.3. 인수 여부 및 소멸 권리

본 건은 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸되는 물건입니다.

인수 보증금은 0원입니다. 이는 임차인의 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 확약서 내용에 따라 매수인이 임차보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

최근 2026년 5월, 7월 실거래 사례를 분석한 결과, 유사한 면적(전용면적 약 39.94㎡~39.95㎡)의 연립다세대 주택이 2억 4,500만원에서 2억 4,700만원 수준에서 거래되었습니다.

전용면적 기준 평균 거래가는 약 6,158원/㎡입니다.

4.2. 현 시세 추정

본 건의 건물면적은 51.20㎡(약 15.49평)입니다.

상기 실거래가격을 기준으로 추정 시, 본 건의 현 시세는 약 3억 1,500만원 수준으로 판단됩니다.

감정평가액은 3억 5,100만원으로, 최근 시장 실거래가보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

주변에 연립/다세대 주택, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장 및 풍산역 이용이 편리합니다.

2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 설비(위생, 난방, 승강기 등)가 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 혐오 시설의 존재 가능성은 낮아 보입니다. (추가적인 현장 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건변경확약서 제출로 임차인의 대항력이 포기된 것으로 간주되나, 관련 서류 및 법적 효력에 대한 최종적인 재확인이 필요합니다.

6.2. 기타 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 비교적 신축(2019년 준공)인 연립주택으로, 입지조건과 주거 편의성이 양호합니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 임차인 관련 이슈가 주택도시보증공사의 확약서로 인해 매수인의 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 감정평가액이 최근 시장 실거래가보다 높게 형성되어 있어, 입찰 시 시세와의 괴리를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

매수인이 인수할 임차보증금이 없어 실질적인 낙찰가 부담이 적습니다.

비교적 신축 건물로 하자 보수 등 초기 유지보수 비용 부담이 낮을 것으로 예상됩니다.

안정적인 주거 지역에 위치하여 향후 임대 또는 실거주 목적으로 안정적인 가치 유지가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

상기 시세 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 약 3억 1,500만원 수준으로 추정됩니다.

인수 보증금이 없음을 감안할 때, 시장 가치에 근접하거나 약간 상회하는 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

경쟁 입찰 상황 및 현장 조사를 통한 최종 판단이 필요합니다.

추정 입찰가 범위: 3억 2,000만원 ~ 3억 4,000만원1. 물건 기본정보