나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62531 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 102동 3층301호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62531 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 102동 3층301호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매13계 2025타경62531 | 소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 102동 3층301호 | 감정가: 351,000,000원 | 최저가: 351,000,000원 | 용도: 연립주택

1. 고양지원 2025타경62531 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398번지 스타팰리스 102동 3층 301호에 소재한 연립주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경62531 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 351,000,000원입니다.

토지 면적은 57.78㎡ (약 17.48평)이며, 건물 면적은 51.20㎡ (약 15.49평, 전용면적 기준)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본 건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치하며, 경의중앙선 풍산역에서 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 연립주택, 다세대주택, 아파트 단지, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 대중교통 이용 편의성도 보통 수준으로 판단됩니다.

스타팰리스는 10개동 87세대로 구성된 대단지 빌라로, 2019년 준공되었습니다.

1.3. 권리분석

등기사항전부증명서 상 주택임차권(2024.01.29 임차권등기명령, 임차권자: 곽해나, 임차보증금: 349,000,000원)이 설정되어 있습니다.

이는 해당 임차인이 보증금 반환을 위한 법적 절차를 진행했음을 의미하며, 낙찰 후 임차인과의 관계 및 보증금 인수 여부 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

본 경매 절차에서 해당 임차권의 말소 기준 권리보다 선순위인지 여부, 또는 인수되는 권리인지에 대한 정확한 분석이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 건은 풍산역 인근에 위치하고 있어 역세권의 이점을 어느 정도 누릴 수 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 편입니다.

연립주택 단지 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 2019년 10월 28일 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층에 위치합니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

단지 주변으로 각급 학교가 위치하여 자녀 교육 환경으로도 고려될 수 있습니다.

토지 역시 대체로 평탄한 부정형으로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 본 건은 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 지구 지정은 향후 토지 이용이나 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

가장 큰 리스크는 등기부상 확인된 주택임차권입니다. 임차인의 보증금이 349,000,000원으로, 감정가 351,000,000원과 유사하거나 높을 수 있어, 낙찰 후 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 임차인의 대항력 유무 및 배당 순위에 대한 철저한 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

검색 결과, 본 건 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 풍산역 인근이라는 입지적 장점과 비교적 신축(2019년 사용승인)이라는 점이 긍정적입니다. 또한, 토지 및 건물 일괄 매각으로 관리가 용이할 수 있습니다.

하지만, 3억 4천만원이 넘는 고액의 임차보증금이 설정되어 있어 낙찰 후 인수 부담이 상당할 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않으면 투자 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

따라서, 임차인의 대항력 여부, 배당받는 금액 등을 정확히 파악하고, 명도를 포함한 전체적인 인수 비용을 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 경의중앙선 풍산역 인근으로 교통 편리성이 우수하며, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

신축급 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 연식 대비 상태가 양호하여 즉시 입주 또는 임대가 가능할 수 있습니다.

지역 내 주거 선호도: 주변 아파트 및 연립주택 단지들의 분포는 해당 지역의 주거 선호도를 보여줍니다.

주요 리스크 관리: 고액 임차권 인수 위험을 철저히 분석하고, 이를 해결할 수 있는 전략을 수립한다면 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매13계