나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62502 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 278-2 예일아트빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 ""내유초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 근린생활시설, 농경지 및 소규모 공장 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반
주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의
이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건 내 제3층 제302호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.
(구체적인 내역은 후첨 '내부구조도' 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역
[전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소, 젖소, 말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거, 상업, 공업, 녹
지(자연취락지구)}및주거밀집지역]}<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.16.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62502 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 278-2 예일아트빌 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 162,000,000원

토지면적: 53.30㎡ (약 16.12평)

토지지분: 53.3㎡ (약 16.12평)

건물면적: 55.71㎡ (약 16.85평)

건물지분: 55.71㎡ (약 16.85평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물명: 예일아트빌

준공일: 2013년 03월 14일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 중 3층 302호

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 "내유초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 소규모 공장 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2023년 01월 03일자 국민건강보험공단의 압류입니다.

* 임차인 현황:

* 정

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 22일

* 확정일자: 2021년 10월 12일

* 배당신고일자: 2023년 12월 11일

* 비고: 등기부상 주택임차권(150,000,000원) 등재되어 있으나 말소 예정입니다.

* 주의사항: 신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026년 04월 16일자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였습니다. 이로 인해 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전(2021.11.19), 소유권 이전(2021.12.15) 등 다수 권리 설정 및 말소 이력이 있습니다.

* 말소기준권리인 국민건강보험공단의 압류(2023.01.03) 이후 설정된 대부분의 권리(가압류, 압류, 강제경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 내유동 지역은 주거용 건물과 더불어 근린생활시설, 농경지, 소규모 공장이 혼재하는 복합적인 상권의 특징을 보입니다.

* "내유초등학교" 인근에 위치하여 교육시설 접근성은 양호한 편입니다.

* 상권 형성이 집중된 지역이라기보다는, 배후 주거 단지의 수요를 기반으로 한 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 다세대주택 단지 사이에 소규모 공장 및 농경지가 산재해 있어, 쾌적한 주거 환경을 기대하기는 다소 어려울 수 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 대형 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교육시설: 내유초등학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: '대항력 있는 임차인'으로 분류되었으나, 주택도시보증공사의 '대항력 포기 확약서' 제출로 인해 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 해당 확약서의 법적 효력 및 세부 조항에 대한 최종적인 검토가 필요합니다.

* 주변 혼재 환경: 농경지 및 소규모 공장 등이 혼재하여 소음, 악취 등 환경적인 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 규제: 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있어 향후 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 예일아트빌 302호 다세대주택입니다.

* 감정가는 162,000,000원이며, 건물면적 55.71㎡(약 16.85평), 토지 지분 53.30㎡(약 16.12평)입니다.

* 주택도시보증공사의 강제 경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류입니다.

* 임차인 정 씨가 보증금 150,000,000원에 거주 중이었으나, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 임차 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 주변 환경은 다세대주택과 더불어 농경지, 소규모 공장 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 차량 진출입 및 대중교통 이용은 보통 수준이며, 내유초등학교가 인근에 위치합니다.

1.7. 투자포인트

* 주택도시보증공사의 '대항력 포기 확약서' 제출로 인해 임차 보증금 인수 위험이 해소될 가능성이 높습니다.

* 제공된 최근 시세 정보를 바탕으로 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 목적의 주택 마련 시, 교육시설(내유초등학교) 접근성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

* 최근 주변 매매 시세 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연식의 물건들이 107,000,000원에서 125,000,000원 사이에 거래되었습니다.

* 본 물건의 감정가 162,000,000원은 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 임차인의 보증금 150,000,000원은 HUG의 확약으로 인해 인수 부담이 없을 것으로 예상되지만, 최종 배당 결과 및 HUG와의 계약 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

* 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 낙찰을 위해서는 감정가 이하, 유사 거래 사례 금액 수준에서 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서, 권리관계 및 시세에 대한 최종 확인 후 결정.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.