나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62474 [1] 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 103동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재, ""금신초등학교"" 북측 인근에 위치하는 트루아종타운하우스 제103동 제3층 제301호로서, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선'금촌역'이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건내 제3층 제301호로서,
외벽: 치장벽돌 쌓기 및 페인팅 마감등.
내벽: 벽지 도배 및 타일붙임 마감등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 주차장설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(반드시 교육청에 재확인 바람(TEL.940-7223))
<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.02.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62474 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 금촌동 421 트루아종타운하우스 103동 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 324,000,000원

* 토지면적: 95.05㎡ (약 28.76평)

* 건물면적: 63.11㎡ (약 19.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 건축물 사용승인일: 2021년 11월 26일

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경기도 파주시 금촌동 소재, 금신초등학교 북측 인근에 위치한 트루아종타운하우스 103동 301호입니다.

* 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 경의중앙선 금촌역이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 단지 내 도로를 통해 외곽 공공도로와 연결됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 01월 19일 접수된 황희순 근저당권 (을3) 입니다.

* 본 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 김기훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-02-06, 대항력 없음.

* 임차인 허유진: 보증금 275,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-31, 확정 2021-12-31, 배당신고 2023-12-14, 대항력 없음.

* 주의사항: 신청채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않아도 되도록 하는 조치로 해석됩니다.

* 등기부 요약:

* 주택임차권 (허유진): 275,000,000원, 말소 예정 (대항력 없음 및 HUG 인수조건 변경 확약서 제출로 인해)

* 근저당권 (황희순): 100,000,000원, 말소 예정 (말소기준권리)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 294,569,287원, 말소 예정

* 압류 (파주세무서장): 말소 예정

* 등기부 채권 총액: 375,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 파주시 금촌동 주거 밀집 지역에 위치하여 지역 내 수요가 존재합니다.

* 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 최근 실거래가 정보 분석:

* 2026년 5월, 금촌동 509-21 트루아종타운하우스 103동 (72.09㎡) 185,000,000원 거래 (㎡당 약 256.6만원). 본 물건과 동일 단지로 추정되며 가장 유사한 거래 사례입니다.

* 2026년 7월, 금촌동 934-15 삼성로얄빌가,나동 (66.705㎡) 135,000,000원 거래 (㎡당 약 202.4만원).

* 2026년 7월, 금촌동 789-3 아침의뜰1차 (51.38㎡) 140,000,000원 거래 (㎡당 약 272.5만원).

* 최근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본 물건의 건물 면적(63.11㎡)을 기준으로 ㎡당 약 200만원 ~ 270만원 선의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제3층 제301호입니다.

* 외벽: 치장벽돌 쌓기 및 페인팅 마감.

* 내벽: 벽지 도배 및 타일 붙임 마감.

* 창호: 샷시 창호.

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 소화전, 주차장 설비 등이 되어 있습니다.

* 주변 환경: 금신초등학교가 북측 인근에 위치하며, 주거 단지와 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 차이: 본 물건의 감정가는 324,000,000원이지만, 동일 단지 또는 유사 조건의 최근 실거래가는 135,000,000원 ~ 185,000,000원 수준으로 확인됩니다. 감정가가 시장가보다 상당히 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 입찰 시 감정가보다는 실거래가 및 향후 시장 전망을 기준으로 신중한 접근이 필요합니다.

* "대항력있는임차인" 표기와 "대항력: 없음"의 상충: 특이사항에는 대항력있는 임차인이 있다고 명시되어 있으나, 임차인별 분석에는 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 법원 서류의 최종적인 '대항력 없음'이 사실이라면 낙찰자가 임차보증금을 인수할 법적 의무는 없습니다. 그러나 이 부분에 대한 추가적인 확인 절차는 권장됩니다. (주택도시보증공사의 인수조건변경확약서 제출로 리스크가 크게 완화된 상황입니다.)

* 토지이용계획: 본 물건의 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 등에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 주변시설 확인: 금촌동 421번지 일대에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 있는지 여부는 반드시 현장 방문 또는 외부 지도 서비스 검색을 통해 직접 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 파주시 금촌동의 주거지역에 위치한 다세대주택입니다.

* 주요 권리 사항은 말소될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 파악되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 특히 주택도시보증공사의 인수조건변경확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 리스크가 현저히 낮아진 점은 긍정적입니다.

* 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮은 점은 투자 시 가장 중요하게 고려해야 할 부분입니다. 감정가의 적정성 여부를 면밀히 검토하고, 시장 가격에 기반한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 입지 자체는 학교와 역 접근성이 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 비교적 명확하고, 임차인 인수 부담이 적다는 점.

* 동일 단지 내 유사 면적 물건의 최근 실거래가를 고려 시, 현재 감정가 대비 저가 매수 기회 가능성. (단, 감정가 자체는 시장가보다 높음)

* 파주시 금촌동의 주거지 내 위치로 안정적인 임대 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 324,000,000원이지만, 동일 단지(트루아종타운하우스 103동)에서 2026년 5월 거래된 72.09㎡ 면적의 물건이 185,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 현재 시세는 감정가보다 훨씬 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 가장 유사한 실거래 사례(72.09㎡, 185,000,000원)와 본 물건의 면적(63.11㎡)을 고려하여 역산하면, ㎡당 약 256.6만원으로 계산 시 약 161,850,000원 수준입니다.

* 주변 다른 다세대 주택의 거래가(135,000,000원 ~ 140,000,000원)도 참고하여, 본 물건의 현재 시장 가치는 보수적으로 약 160,000,000원에서 190,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 또한, 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 약 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다. (실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 법원 분위기, 타 입찰자들의 동향 등을 종합적으로 고려해야 합니다.)

* 이는 '인수 보증금'을 제외하고 산정된 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.