나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62486 [1] 경기도 고양시 덕양구 행신동 692 무원마을아파트 1006동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62486 [1] 경기도 고양시 덕양구 행신동 692 무원마을아파트 1006동 11층1103호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경62486
• 주소: 경기도 고양시 덕양구 행신동 692 무원마을아파트 1006동 11층1103호
• 용도: 아파트

고양지원 경매13계 2025타경62486 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 행신동 692 무원마을아파트 1006동 11층1103호 | 감정가: 503,000,000원 | 최저가: 352,100,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 고양지원 2025타경62486 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 행신동 692 무원마을아파트 1006동 11층1103호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 503,000,000원

면적: 토지면적 45.88㎡, 건물면적 84.99㎡

1.2. 이해관계인 현황

소유자: 조OO

채무자: 조OO

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지 조건 및 교통 상황

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 행신동 소재 "무원중학교" 북측 인근에 위치한 무원마을아파트입니다.

주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역의 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 근거리에 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 특히 KTX 및 경의중앙선이 지나는 '행신역'이 가까워 대중교통 이용 및 광역 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태

본건은 채권자 한OOOOOOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 임의경매는 통상 근저당권 등 담보권 실행에 의해 진행되므로, 낙찰 시 소멸되는 권리가 대부분일 것으로 예상됩니다.

3.2. 소유권 및 채무 관계

소유자 및 채무자가 '조OO'으로 동일합니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 채무자가 직접 점유하고 있을 가능성이 높음을 의미하며, 명도 저항이 있을 수 있으므로 명도 전략 수립이 중요합니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 '임대관계는 미상'이며, '이해관계인의 폐문 및 부재로 내부 구조 작성이 건축물현황도면에 의거하여 표준적인 상태를 기준하여 작성'되었다는 점에 주목해야 합니다. 매수 희망자는 입찰 전 반드시 현장조사를 통해 정확한 임차인 현황(전입신고, 확정일자 등) 및 대항력 유무를 확인해야 합니다. 만일 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

무원마을아파트 단지 내 및 주변에 기본적인 근린생활시설이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 대규모 상권은 인접한 행신역 주변이나 화정역 상권 등을 이용할 수 있습니다.

4.2. 교육 환경

본건 주변은 무원중학교를 비롯하여 토당초등학교, 무원유치원, 무원초등학교, 신능중학교 등 다수의 교육기관이 밀집해 있어 학군이 양호한 지역에 해당합니다. 이는 실수요자에게 큰 장점으로 작용할 수 있습니다.

4.3. 토지 이용 제한

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행신지구)에 속하며, 다수의 교육환경 보호구역 및 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있습니다. 이는 향후 주변 건축 행위 및 개발에 제한 요소로 작용할 수 있으나, 기존 아파트 생활에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 명도 리스크

채무자 겸 소유자 점유 추정 및 폐문 부재로 인한 내부 확인 불가에 따라, 명도 과정에서 강한 저항이 예상되며, 내부 상태 불량으로 인한 예상치 못한 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

5.2. 임차인 미상 리스크

임대관계가 미상인 만큼, 전입세대 열람을 통해 미확인 임차인의 존재 여부를 필수적으로 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 존재는 수익률에 치명적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 KTX 및 경의중앙선 행신역을 근거리에 두고 있어 교통 환경이 매우 양호하며, 무원중학교를 품고 있는 학군 우수 지역의 아파트입니다. 기본적인 권리관계는 복잡하지 않은 임의경매 건이지만, 내부 상태 미확인 및 명도 리스크가 존재합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: KTX 및 경의중앙선 행신역 접근성이 뛰어난 역세권 아파트로서, 서울 및 수도권 광역 교통망 이용이 편리합니다.

양호한 환경: 다수의 초·중학교가 인접한 지역으로 실수요층의 선호도가 높은 학군 환경을 갖추고 있습니다.

안전마진 확보: 감정가(5억 300만원) 대비 현재의 정확한 시세를 면밀히 조사하여, 합리적인 수준에서 낙찰받을 경우 안전마진을 확보할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매13계