나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62443 [1] 경기도 파주시 조리읍 장곡리 767-3 거영블루힐 101동 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62443 [1] 경기도 파주시 조리읍 장곡리 767-3 거영블루힐 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매13계 2025타경62443 | 소재지: 경기도 파주시 조리읍 장곡리 767-3 거영블루힐 101동 4층401호 | 감정가: 146,000,000원 | 최저가: 146,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 고양지원 2025타경62443 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62443 (1)

소재지: 경기도 파주시 조리읍 장곡리 767-3 거영블루힐 101동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 146,000,000원

토지면적: 57.88㎡ (약 17.51평)

건물면적: 51.38㎡ (약 15.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호

주요 마감: 외벽 - 벽돌 및 석재 붙임 등, 내벽 - 벽지 및 타일, 창호 - 샷시

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 조리읍 장곡리 소재 ""장곡2리 마을회관"" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입은 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성도 보통 수준입니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역으로 지정되어 있습니다. 장곡리는 1번 국도 통일로에서 파주시로 진입하는 관문에 위치한 마을로, 명봉산 자락이 펼쳐져 있으며 고양시와 인접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건의 가장 중요한 권리 사항은 신청채권자인 주택도시보증공사(이하 '신청채권자')가 제출한 '대항력포기확약서'입니다. 신청채권자는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 2025년 11월 17일 자로 제출하였습니다. 이는 임차인과 관련된 매수인의 부담이 크게 경감될 수 있음을 시사합니다. 또한, 등기사항전부증명서상 도로명주소는 ‘통일로 1-10’으로 되어 있으나, 현황 및 집합건축물대장상 주소는 ‘통일로 1-8’로 확인되어, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다. 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 조리읍 장곡리 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 복합적인 지역입니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가되나, 봉일천 시가지(슈퍼마켓, 편의점, 병의원, 프랜차이즈 등)까지는 차량으로 약 10분 정도 소요되는 것으로 파악됩니다. 다만, 과거 파주시 조리읍 장곡리 일대에 불법 쓰레기 야적장이 존재하여 지역 주민들의 큰 골칫거리였던 사실이 보도된 바 있으며, 이는 잠재적인 혐오시설 발생 가능성 또는 환경 문제의 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 주거용으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다. 생활 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용해 봉일천 시가지 등으로 이동해야 할 것으로 보입니다. 대중교통으로는 인근 버스정류장에서 노선버스 이용이 가능합니다. 장곡리에는 월남참전기념탑이 소재하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 공부상 주소와 현황 주소의 불일치로 인한 혼란 가능성입니다. 경매 진행 시 반드시 재확인하여 정확한 주소를 파악해야 합니다. 둘째, '임대관계 미상'으로 조사되어, 혹시 모를 현 임차인의 존재 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 채권자의 대항력포기확약서가 임차인과의 분쟁 가능성을 크게 낮출 것으로 예상됩니다. 셋째, 과거 장곡리 일대에서 불법 쓰레기 야적장 문제가 제기된 사례가 있어, 주변 환경의 쾌적성이나 잠재적인 환경 문제에 대한 주의가 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 폐기물매립시설 설치제한지역에 해당하므로, 관련 법규 및 규제 사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 조리읍 장곡리에 위치한 다세대주택으로, 감정가 1억 4천 6백만원에 경매로 나왔습니다. 주택도시보증공사의 대항력포기확약서 제출로 인해 임차인 관련 위험 부담이 크게 줄어든 점은 큰 장점입니다. 하지만 공부상 주소 불일치, 임대관계 미상, 과거 불법 쓰레기 야적장 문제 등 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고 철저한 현장 조사를 통해 면밀히 검토해야 할 필요가 있습니다. 적절한 입찰가를 산정한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

- 신청채권자(주택도시보증공사)의 '대항력포기확약서' 제출로 임차보증금 관련 인수 부담 리스크 최소화.

- 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회.

- 파주시의 개발 계획 및 교통망 확충 가능성 고려 (예: 인근 운정신도시와의 연계성).

- 향후 부동산 시장 동향 및 지역 가치 상승 잠재력 분석.

- 정확한 현장 조사 및 권리 분석을 통한 추가적인 리스크 해소.

법원 정보

고양지원 경매13계