나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62348 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-30 현대미소지움 10동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지음 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 ""안곡초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건 내 제2층 제201호로서,
외벽 : 치장석 마감 등
창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후첨 '내부구조도'참조).

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 단지 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.03.30.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경62348 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-30 현대미소지움 10동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 239,000,000원

토지면적: 53.14㎡ (약 16.07평)

토지지분: 53.1374㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.28㎡ (약 16.72평)

건물지분: 55.28㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건축물 용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제2층 제201호

외벽: 치장석 마감 등

창호: 하이새시 창호

설비내역: 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등

1.3. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 세로장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중

인접 도로상태: 본건 북서측으로 단지 진입도로에 접함

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)]), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 제한보호구역(전방지역:25km)(보호), 과밀억제권역

1.5. 공부와의 차이

없음

1.6. 기타 참고사항

임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산동구 중산동 소재 "안곡초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류(가로경관 과-24357) 2021-12-10 (갑6)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박은희

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-16

* 확정일자: 2021-04-01

* 배당신고일자: 2023-05-18

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 인수되는 권리

본 건의 경우, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 대항력을 포기하는 조건으로 인수조건 변경 확약서를 제출하였으므로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. (주의사항 참조)

3.4. 말소 대상 권리

말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(을3), 압류(갑7), 강제경매(갑8) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.5. 집합건물 등기부 요약

* 갑4: 소유권이전 (2018-09-14)

* 갑5: 소유권이전 (2021-05-12)

* 을3: 주택임차권 - 박은희, 230,000,000원 (2023-05-18 접수, 말소 예정)

* 갑6: 압류 - 서울특별시영등포구 (2021-12-10, 말소기준권리)

* 갑7: 압류 - 고양시 (2024-05-03, 말소 예정)

* 갑8: 강제경매 - 주택도시보증공사, 249,451,195원 (2025-02-18, 말소 예정)

3.6. 등기부채권 총액

230,000,000원

3.7. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

4.2. 주변 시설

안곡초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호한 편임.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

안곡초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

5.2. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 예상됨.

5.3. 교통 시설

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 지역 내외 접근성도 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였음. 이는 낙찰자의 보증금 인수 부담을 경감시키나, 해당 조건에 대한 면밀한 이해와 법률적 검토가 필요함.

6.2. 토지이용계획 상 제한사항

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 법규에 의한 토지 이용 제한이 존재하므로, 향후 건축이나 개발 시 추가적인 확인이 필요함.

6.3. 임대관계 미상

등기부상 또는 제공된 정보상 임대 관계가 명확히 확인되지 않는 점은 명도 및 점유 관련하여 잠재적 변수가 될 수 있음. (단, 본 건의 경우 임차인 박은희 씨는 보증금 230,000,000원으로 확인됨.)

6.4. 주변 환경

검색 결과, 고양시 일산동구 지역 전반적으로 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등과 관련된 지역 주민들의 민원 및 갈등이 있음을 확인하였음. 다만, 본건 소재지인 중산동 16-30번지나 인근 안곡초등학교 주변에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 중산동에 소재한 현대미소지움 아파트의 다세대주택으로, 안곡초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 2억 3,900만 원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

권리 분석상 말소기준권리(갑6, 2021-12-10)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 가장 주목할 점은 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인 박은희 씨에 대해 대항력을 포기하는 조건으로 인수조건 변경 확약서를 제출했다는 것입니다. 이로 인해 낙찰자는 임차인의 보증금 2억 3,000만 원을 인수할 의무가 없습니다.

다만, 임차인 현황에 대항력이 없다고 명시되어 있으나, HUG의 특수조건은 이러한 권리 관계를 더욱 명확히 함과 동시에, 해당 조건의 구체적인 이행 여부를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

토지이용계획 상 다양한 규제 사항이 존재하므로, 향후 활용에 대한 심층적인 검토가 필요합니다.

전반적으로 권리 관계는 명확하게 정리될 가능성이 높으나, HUG와의 인수조건 변경 확약서 내용을 정확히 이해하고 접근하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 및 임차권 말소 동의로 인한 낙찰자의 보증금 인수 부담 소멸.

* 안곡초등학교 인근의 안정적인 주거 지역 입지.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 취득 용이.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 단지(포포인트빌리지C,D동) 내 다세대주택의 최근 매매가는 2026년 2월 기준으로 전용면적 약 42.47㎡(12.8평)에 13,000만원~14,500만원 수준입니다. 본건의 건물 면적은 55.28㎡(약 16.72평)으로, 이와 비교했을 때 본건의 감정가 23,900만원은 시세 대비 다소 높은 편으로 판단됩니다. 임차인의 보증금 23,000만원은 HUG의 조건 변경으로 인해 인수 부담이 없습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 유사 면적의 실거래가를 고려했을 때, 본 건의 감정가는 시세보다 높게 형성되어 있습니다. 따라서 시세에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다. 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하더라도, 감정가를 넘어서는 과도한 입찰은 지양해야 합니다.

최근 거래 사례를 바탕으로 할 때, 본건의 적정 시세는 약 13,000만원 ~ 15,000만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가가 시세보다 높음을 감안하여, 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 것으로, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 권리 관계의 최종적인 재검토, 유사 물건의 실시간 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.