나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62311 [1] 경기도 파주시 상지석동 133-35 115동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 고양시 일산동구 설문동 소재 ""북고양IC"" 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 창고 등이 혼재된 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 102호로서,

외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등,
창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 ""내부개황도"" 참조) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 토지로, 다세대주택 3개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 6m의 도로를 통해 외곽공도에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)임.

공부와의 차이

본건(102호)은 집합건축물대장상 건축물현황도와 현황 출입문표시상 호별배치가 상이한 상태이나, 인접한 101호 탐문조사결과 101호의 거주자(소유자)와 등기사항전부증명서상 소유자가 일치하며 면적(59.92㎡), 건축물현황도상 내부 구조 등이 동일하여 귀 원과의 협의하에 현황을 기준으로 평가하고 후첨 내부구조도를 표기하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.공부(102호)와 현황(101호)이 불일치함.
2.임차인의 전입주소(102호), 임대차계약서상의 임대인이 본건 소유자와 일치함(2025.3.19.자 임차인 권리신고서 참조)
3.공부상 102호의 위치는 현황(출입문 표시) 101호의 위치이나 매각목적물은 현황(출입문 표시 102호)기준임
4.본건 102호와 인접 101호 탐문조사결과 101호의 거주자(소유자)와 부동산등기부등본상 소유자가 일치하며 면적(59.92㎡), 건축물현황도상 내부 구조 등이 동일함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62311 (1)

소재지: 경기도 파주시 상지석동 133-35 115동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 168,000,000원

토지면적: 72.53㎡ (약 21.94평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2014년 10월 (집합건물 총괄표제부 참조)

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 북고양IC 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 창고 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

도로: 본건 서측으로 폭 약 6m의 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 06월 07일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑5) 입니다. 이는 본 건 강제경매(갑6)보다 선순위이므로, 매각으로 인해 위 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

채권총액: 등기부채권 총액은 약 165,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 131,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 15일

* 확정일자: 2021년 07월 28일

* 배당신고일자: 2025년 03월 19일

* 대항력: 있음. (주의: 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차인의 보증금 131,000,000원은 인수되지 않을 것으로 보이나(인수 보증금 합계 0원), 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다.)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 상지석동 지역은 다세대주택이 밀집된 주거 지역으로, 일부 근린생활시설 및 창고 등의 시설이 혼재되어 있는 복합적인 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

주변 교통망 이용이 편리하며, 인근 버스 정류장을 통해 지역 내 이동이 용이합니다. 상지석동 지역의 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 131,000,000원을 신고했습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 실제 권리 관계 및 보증금 회수 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 공부와 현황의 불일치:

* 건축물대장상 102호와 실제 현황상 102호의 위치가 상이하며, 현황상 101호로 사용되는 공간이 공부상 102호 위치와 일부 겹치는 것으로 보입니다.

* 매각 대상은 현황상 102호 기준이나, 이로 인한 혼란, 분쟁, 또는 행정적 처리 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 인접한 101호 거주자(소유자)와의 관계 및 실제 점유/사용 관계에 대한 명확한 확인이 요구됩니다.

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트구조 4층 중 1층에 위치하며, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시 이중창호로 마감되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 북고양IC 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 접근성이 양호한 편입니다. 하지만 공부와 현황의 불일치, 대항력 있는 임차인 등 권리 관계 및 현황 상의 복잡한 문제가 존재하여 신중한 접근이 필수적입니다. 특히, 임차인의 권리 관계와 공부/현황 차이로 인한 법적/행정적 문제 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 내 개발 가능성 및 향후 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 권리 분석 및 현황 조사를 통해 리스크를 명확히 파악하고 관리할 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 168,000,000원

최근 거래 사례 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 1.26백만원/㎡ ~ 5.34백만원/㎡ 수준으로 나타나 시세 변동 폭이 큰 편입니다. 본 건의 감정가는 2.80백만원/㎡ 수준으로, 비교적 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

그러나 본 건은 대항력 있는 임차인 존재 및 공부/현황 불일치 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어, 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다. 임차인의 인수 보증금은 0원으로 확인되었으므로, 입찰가 산정 시 보증금은 고려하지 않습니다.

종합적인 위험 요소를 감안하여, 감정가 대비 약 15~20% 할인된 수준의 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

권장 입찰가: 140,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.