나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62852 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 102동 4층404호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 풍동고등학교 서측 인근에 위치하며, 부근은 다세
대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스승강장 및 경의중앙선 풍산역이 소재하는 등 제반
교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 4층 404호로,
외벽 : 벽돌붙임 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 등
창호 : 새시창호 등입니다.

이용상태

연립주택 단위세대로 이용중이며, 상세내역은 후첨 '내부구조도'를 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 부정형의 연립주택부지입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,
상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대내역 미상입니다.

나. 건축물대장 건축물현황도상 404호 평면도가 현황과 상이하여(인접 호수인 403호 평면도
등재) 4층 및 옥탑1층 평면도를 참고하여 내부구조도를 작성하였습니다.

물건 비고

건축물대장 건축물현황도상 404호 평면도가 현황과 상이하여(인접 호수인 403호 평면도 등재) 4층 및 옥탑1층 평면도를 참고하여 내부구조도를 작성하였다고 함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62852 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 102동 4층 404호

건물명: 스타팰리스 102동

용도: 연립주택 (집합건물)

사용승인일: 2019년 10월 28일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층

외벽: 벽돌붙임 등

내벽: 벽지 및 타일마감 등

바닥: 내장바닥재 및 타일붙임 등

창호: 새시창호 등

1.3. 면적 정보

토지면적: 56.45㎡ (약 17.08평)

토지지분: 56.4536㎡ (약 17.08평)

건물면적: 50.02㎡ (약 15.13평)

건물지분: 50.0208㎡ (약 15.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 396,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 풍동고등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재합니다. 또한 경의중앙선 풍산역이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 해당 지역의 특성상 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

본건 북서측으로 노폭 약 6m 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류 (울산세무서장, 2023-04-04)

3.2. 인수되는 권리

대항력있는임차인 (박은지, 보증금 398,000,000원)이 존재하나, 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 것으로 예상됩니다. (단, 물건명세서 참고사항에 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구가 있어 최종 확인 필요)

등기부상 주택임차권 (을1, 박은지)은 말소기준권리보다 선순위이므로, 배당 결과에 따라 인수 여부가 결정됩니다. 그러나 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점을 감안할 때, 본 경매 절차에서 임차인의 보증금은 모두 변제될 가능성이 높습니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액: 398,000,000원 (주요 채권: 박은지 주택임차권 398,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 및 단지 정보

본건은 스타팰리스 아파트 단지 내에 위치합니다. 스타팰리스는 2019년경 건축된 비교적 신축 건물로, 총 10개 동, 87세대로 구성되어 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

최근 2026년 5월 스타팰리스 단지 내 유사 면적(전용 48.42㎡)의 연립/다세대주택이 28,000만원 (2억 8천만원)에 거래된 사례가 있습니다. 본건 물건의 전용면적은 50.02㎡로 유사합니다.

요진와이하우스 단지의 유사 면적(전용 39.94㎡) 거래가는 2026년 5월 23,000만원~24,500만원 수준입니다.

4.3. 시세 분석

본건 물건의 전용면적(50.02㎡)과 스타팰리스 단지 내 최근 실거래가(전용 48.42㎡, 2억 8천만원)를 비교 분석 시, 현재 시세는 약 2억 8천만원 ~ 3억원 수준으로 추정됩니다. 감정가 3억 9천 6백만원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건 건물은 철근콘크리트 구조로 4층 건물 중 4층에 위치합니다. 내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건은 주거 밀집지역에 위치하여 통상적인 편의시설(마트, 병원, 학원 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 주변 설명에 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 일반적인 주거 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물대장 현황도 상이

주의사항 및 감정평가서 요약에 따르면, 건축물대장 건축물현황도상의 404호 평면도가 실제 현황과 상이하여 인접 호수의 평면도 등을 참고하여 내부구조도를 작성하였다고 합니다. 이는 실제 내부 구조가 도면과 다를 수 있음을 의미하며, 현장 방문 시 내부 구조를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 박은지 씨는 대항력과 확정일자를 갖추고 있으며, 보증금 3억 9천 8백만원에 거주 중입니다. 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 배당으로 해결될 것으로 보이나, 물건명세서상 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구가 존재하므로, 실제 경매 진행 시 임차인과의 관계 및 보증금 인수 여부를 다시 한번 철저히 확인해야 합니다. 이는 잠재적인 추가 비용 발생의 위험 요소입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 스타팰리스 아파트의 연립주택으로, 비교적 신축 건물이며 주변 교통 및 생활 환경이 양호합니다. 다만, 건축물대장 현황과 실제 내부 구조가 상이한 점과 대항력 있는 임차인의 존재는 주의가 필요합니다. 특히 임차인의 보증금이 감정가 및 최근 실거래가보다 높다는 점은 경매 진행 시 중요한 변수가 될 수 있으나, 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 배당을 통한 해결 가능성이 높다고 판단됩니다. 시장 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 및 생활 환경: 풍동지구 내 스타팰리스 단지로, 주거 환경이 좋음.

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어, 시세 이하로 낙찰받을 기회.

* 임차인 보증금 문제 해결 가능성: 권리분석상 인수 보증금 합계 0원으로, 경매로 해결될 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적(50.02㎡)과 유사 면적의 스타팰리스 단지 최근 실거래가(48.42㎡, 2억 8천만원)를 고려할 때, 시세는 약 2억 8천만원 ~ 3억원 수준으로 판단됩니다. 감정가 3억 9천 6백만원은 시세보다 높습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 3억 9천 8백만원이 경매로 모두 변제될 경우 (인수 보증금 0원 기준), 시세 수준에서 낙찰받는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 2억 9천 5백만원 ~ 3억 1천만원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

최적 입찰가: 295,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.