나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62911 [1] 경기도 파주시 상지석동 133-17 갤러리하우스 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 '퍼스트가든' 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주
주택, 소규모 공장 및 창고, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 바, 정류장까
지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호로서,
외 벽 : 드라이비트 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄하게 조성된 정방형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2025.09.29.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 상지석동 133-17번지에 소재한 갤러리하우스 101동 4층 401호 다세대주택입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 110,000,000원입니다.

1.1. 세부 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62911 (1)

소재지: 경기도 파주시 상지석동 133-17 갤러리하우스 101동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 110,000,000원

토지 면적: 47.97㎡ (약 14.51평)

토지 지분: 47.973㎡ (약 14.51평)

건물 면적: 41.20㎡ (약 12.46평)

건물 지분: 41.2㎡ (약 12.46평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2014년 (추정)

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 4층 (본건 4층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 '퍼스트가든' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 건물 서측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 4월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경62911)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 외에는 모두 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 1일

* 확정일자: 2022년 6월 10일

* 배당신고일자: 2023년 7월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.4. 권리 분석 종합

등기부등본 상 다수의 권리관계가 존재하나, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기보다 선순위에 있는 권리가 없어 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

특히, 임차인 김 씨는 대항력이 없으며, 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서에 따라 매수인은 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건으로 인수 부담이 없습니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

본건은 선순위임차권 및 공동담보로 기재되어 있으나, 명시된 임차인(김 )은 대항력이 없고, 채권자의 확약서로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

본건이 소재한 파주시 상지석동 지역의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 인근 단지들의 시세는 전용면적 52㎡ 내외의 주택이 2026년 5월 기준으로 17,000만원에서 19,500만원 수준에서 거래되었습니다. 또한, 2021년에 건축된 신축 건물(전용면적 68㎡)의 경우 36,500만원에 거래되어, 신축 건물 및 넓은 면적대의 경우 더 높은 시세를 형성하고 있습니다.

4.2. 동일 건물/단지 비교

본건은 '갤러리하우스' 단지의 101동 401호이며, 전용면적은 41.20㎡ (약 12.46평)입니다. 유사한 면적대의 단지 내 거래 사례는 제공되지 않았으나, 주변 유사 단지의 거래가격을 고려할 때 본건의 감정가 110,000,000원은 시장가 대비 다소 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

4.3. 유사 건물 비교

본건과 유사한 시기(2019년 건축)에 지어진 인근 '성은힐스토리' 102동(전용 52.165㎡)은 19,500만원, '힐스토리' 103동(전용 52.222㎡)은 17,000만원에 거래되었습니다. 이를 전용면적 41.20㎡ 기준으로 환산 시, 약 134,000,000원에서 154,000,000원 수준의 가치를 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. '퍼스트가든'이 남서측 인근에 위치해 있습니다.

5.2. 생활 환경

주거지역과 소규모 공장, 창고가 혼재하는 지역으로, 쾌적한 주거 환경에 대한 기대치는 개인별로 다를 수 있습니다. 인근에 대형 공원이나 유해시설은 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항 (해소된 리스크)

명시된 임차인 김 씨는 대항력이 없으며, 채권자의 포기 확약서로 인해 매수인이 인수할 임대차보증금은 없습니다. 이는 잠재적 리스크가 해소된 긍정적인 요인입니다.

6.2. 지역적 제약

본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 소규모 공장 및 창고가 혼재하는 지역 특성상 주거 쾌적성이 다소 저하될 수 있습니다.

6.3. 기타

공동담보 물건에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하나, 통상적인 경매 절차상 본건 매각으로 인해 매수인에게 직접적인 권리상 부담이 발생하는 경우는 드뭅니다.

7. 종합 의견

본건 갤러리하우스 101동 401호는 파주시 상지석동에 위치한 다세대주택으로, 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 강점입니다. 또한, 주변 유사 면적의 거래 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 주변에 공장 및 창고가 혼재하고 일부 개발 규제가 있는 지역이라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (0원)

* 주변 시세 대비 낮은 감정가

* 향후 시세 차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 110,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 아파트 시세가 134,000,000원에서 154,000,000원 수준으로 형성되어 있음을 고려할 때, 본건은 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 보수적으로 감정가 대비 10% 이상의 금액 또는 시세의 하단부 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

적정 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

추천 입찰가: 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.