나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62866 [1] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 3층비-310호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 ""문발I·C"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트, 연립/다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 교통시설과의 편의성 및 쾌적성 등 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제3층 제비-310호외로서,(사용승인일 : 2020.11.04.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 미상임.
창호 : 알루미늄 프레임의 유리창임.

이용상태

일련번호(가~카) : 공히 공부상 ""공장(지식산업센터)""임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기시설 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지) , 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 건은 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 3층 비-310호에 소재한 지식산업센터입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경62866 (1)이며, 감정가는 236,000,000원입니다.

토지 면적은 38.91㎡ (약 11.77평)이며, 건물 면적은 56.53㎡ (약 17.10평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본 건은 유동화 물건 및 공동담보로 진행됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발IC" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 대규모 아파트 단지, 연립/다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 수준으로 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 2020년 11월 4일에 사용 승인되었습니다.

토지는 부정형의 토지로 공업용 건부지로 이용 중이며, 단지 동측으로는 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지)으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역 25km), 국가산업단지, 산업시설구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어 관련 법규에 따른 이용 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

본 경매 사건의 말소기준권리는 2024년 5월 20일 접수된 중소기업은행의 근저당 (을2, 채권액 2,616,000,000원)으로 판단됩니다.

말소기준권리보다 후순위에 있는 대부분의 권리(갑7~갑14)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재까지 소유권 이전(갑6, 2023-08-31)과 다수의 압류 및 가압류, 그리고 본 건 임의경매 개시 결정(갑11, 2025-04-14, 중소기업은행)이 등기되어 있습니다. 모든 후순위 권리는 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,764,767,863원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으므로, 해당 권리에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 파주출판문화정보 국가산업단지는 관련 산업의 집적화와 시너지를 통해 지역 경제 활성화에 기여하는 곳입니다.

주변에 다양한 주거 시설과 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 지식산업센터의 특성상 관련 업종 종사자 및 기업을 대상으로 하는 상권의 성격이 강합니다.

국가산업단지 내 위치는 관련 정책 지원 및 산업 연관 효과를 기대할 수 있는 장점이 있습니다.

5. 생활정보

교통 면에서는 문발IC가 인근에 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 또한, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

생활 편의 시설로는 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 서비스 이용이 가능합니다.

주변에 대규모 아파트 단지가 있어 주거 배후 수요를 확보할 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보: 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 가능성이 있어, 투자 전 철저한 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 공실일 가능성도 있으나, 만약 임차인이 존재한다면 보증금 및 차임 정보가 미상이므로 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용계획 상 제한 사항: 군사기지 및 군사시설 보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 시설 운영에 제약이 따를 수 있습니다.

* 매각 불허가 가능성: 권리관계가 복잡하거나 명도 저항이 클 경우, 매각 절차 진행에 차질이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근인 2020년에 사용 승인된 지식산업센터로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 파주출판문화정보 국가산업단지 내 위치하여 관련 산업 종사자를 대상으로 한 사업 기회 확보가 가능하며, 교통 여건 또한 양호한 편입니다.

다만, 다수의 압류 및 가압류, 유동화 및 공동담보라는 특이사항, 그리고 임대 관계 미상 및 지상권의 존재 가능성은 투자를 고려할 때 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 특히 '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권의 존재 여부와 그 내용을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용 승인으로 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 산업단지 입지: 파주출판문화정보 국가산업단지 내 위치하여 관련 산업과의 연계 및 사업 성장 가능성이 있습니다.

* 교통 편의성: 문발IC 인근으로 물류 이동 및 외부 접근이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 236,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 현황 기준)

예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권의 존재 및 조건에 따라 추가 부담이 발생할 수 있으므로, 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

* 부동산 시장 상황, 본 건의 공실률, 예상 임대료, 명도 가능성 및 소요 비용, 그리고 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 산정에 한계가 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 시작하되, 권리 관계 및 명도 위험을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다. (예: 188,800,000원 ~ 212,400,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.