나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12180 [1] 서울특별시 성북구 동선동5가 175-8 노블레스 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 돈암동 소재 「고명중학교」 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남측 인근에 지하철역(4호선:성신여대입구역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상6층건 내 제6층 제602호로서
(사용승인일: 2016.11.14)
- 외벽: 석재붙임 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 거실 및 주방, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 완경사 지대에 위치한 부정형토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(2019-11-27)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12180 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 동선동5가 175-8 노블레스 6층602호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 304,000,000원

토지면적: 21.71㎡ (약 6.57평)

토지지분: 21.71㎡

건물면적: 29.36㎡ (약 8.88평) - 전용면적

건물지분: 29.36㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

준공일: 2016년 11월 14일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 성북구 동선동5가 175-8번지에 위치한 '노블레스' 빌딩 6층 602호입니다.

주변 환경:

* 본건은 서울특별시 성북구 돈암동 소재 「고명중학교」 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 다세대 및 연립주택이 밀집한 주거지대로서, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 고명중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

교통 상황:

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측 인근에 지하철 4호선 성신여대입구역이 소재하고 있습니다.

* 다수의 간선 및 지선 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

주변 시설:

* 고명중학교 외 주변에 별다른 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 2월 24일자 윤은희 근저당권 (을5) 130,000,000원입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 모든 등기부상 권리(근저당, 압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 주택임차권 (을6)은 말소 예정입니다.

인수되는 권리:

* 임차인 현황에 따르면 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 등재되어 있으나, '대항력 없음'으로 표시되어 있습니다.

* 물건명세서 참고사항에 따르면, 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 2월 25일자로 확약서를 제출하였으며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

* 따라서, 매수인은 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

등기부상 권리 현황:

* 소유권보존: 김기운 (2016.12.14)

* 소유권이전: 정세준 외 1명 (2017.02.20)

* 공유자전원지분전부 이전 (매매): 김대연 (2021.11.19, 310,000,000원)

* 근저당권: 윤은희 (2022.02.24, 130,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 성북구 (2025.02.04)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.03.24, 310,000,000원)

등기부채권 총액: 440,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다세대 및 연립주택이 다수 분포하고 있습니다.

주요 상권은 지하철 4호선 성신여대입구역 인근을 중심으로 형성되어 있으며, 본건과는 다소 거리가 있으나 접근이 용이합니다.

주거용 건물로서 단지 내 또는 인근의 편의시설 이용이 주된 상권 특성입니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 4호선 성신여대입구역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 좋습니다.

주거 편의시설:

* 인근에 고명중학교가 위치합니다.

* 주거 밀집 지역이므로 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

건축물 정보:

* 건물명: 노블레스

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지상 6층 중 6층 602호

* 내부 구조: 방 2개, 욕실, 거실 및 주방, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황: 주택도시보증공사(HUG) 임차인이 있으나, '대항력 없음'이며 HUG 측에서 보증금 인수 포기 및 말소 동의서를 제출하여 매수인이 보증금을 인수하지 않으므로, 이는 리스크 요인이 아닙니다. 오히려 HUG의 적극적인 조치로 권리관계가 정리되는 긍정적인 요인입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (교육환경보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 중점경관관리구역 (주요 산 주변)

이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건축 등 행위에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 성북구 동선동5가에 위치한 2016년 준공된 도시형생활주택(다세대주택)으로, 지하철 4호선 성신여대입구역 이용이 가능한 입지입니다.

특히, 임차인으로 등재된 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소에 동의함으로써 매수인이 임차보증금 310,000,000원을 인수하지 않아도 되는 점이 매우 중요합니다. 이는 권리관계의 복잡성을 해소하고 실질적인 인수 금액을 낮추는 긍정적인 요소입니다.

건물 자체는 비교적 신축 연식에 속하며, 내부 이용 상태 또한 무난한 것으로 파악됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 보증금 미인수: HUG와의 협의로 임차보증금 310,000,000원을 인수하지 않아도 되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉시 거주하거나 임대가 용이합니다.

* 역세권 접근성: 지하철 4호선 성신여대입구역 이용이 가능하여 출퇴근 및 교통 편의성이 우수합니다.

* 실거주 및 임대 목적: 1~2인 가구에 적합한 면적과 구조로, 실수요자는 물론 임대 수익을 고려하는 투자자에게도 매력적입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 304,000,000원

최근 시세 분석:

* 유사 면적(29.23㎡)의 2014년 준공 빌라(반석빌)가 2025년 12월 26일 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 513만원)

* 유사 연식(2016년)의 더 큰 면적(49.54㎡) 빌라(더하우스)가 2026년 3월 24일 400,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 807만원)

본건(29.36㎡, 2016년 준공)의 감정가는 304,000,000원으로, 평당 약 1,035만원 수준입니다. 이는 최근 거래된 유사 연식 건물(더하우스)의 평당 시세(약 807만원)보다 높은 수준입니다.

최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰가는 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. HUG 보증금 미인수라는 큰 장점을 감안하되, 과도한 경쟁은 피하는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.