나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12164 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 65-13 미소빌리지 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 소재하는 ""중화중학교"" 북서측 인근에 위치하며
부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 소규모 근린생활시설, 각급학교,
근린공원등이 혼재하여 형성되어 있는바 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 북서측 근거리에 지하철
7호선 ""면목역""이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층건(사용승인일자: 2010. 6. 9)중
제 5층 제 502호로,
외벽: 외장석재붙임등 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감
바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기
창호: 새시창등임

이용상태

다세대주택으로 이용중이며 집합건축물대장상의 ""건축물현황도"" 기준하여
방3, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비,
1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내의 세장형의 토지로 현재 건(다세대주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6미터폭(면목로64길), 서측으로 약 4미터폭의 포장도로와 각각 접하며
출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이
도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임

2) 본건이 속한 구분건물은 2층 ~ 5층에 다세대주택 2세대씩 총 8세대로 이루어짐

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12164 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 65-13 미소빌리지 5층502호

건물명: 미소빌리지

건물 상세주소: 서울특별시 중랑구 면목로64길 60

용도: 다세대주택

감정가: 332,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 0층, 지상 5층

건물 사용승인일: 2010년 6월 9일

총 세대수: 8세대

총 건물 연면적: 332.59㎡

대지 면적: 166.62㎡

건폐율: 59.94%

용적률: 199.61%

옥상: (철근)콘크리트

주차: 6대 (자주식)

토지 면적: 25.00㎡ (약 7.56평)

건물 면적: 43.23㎡ (약 13.08평)

건물 내부 이용상태: 방3, 거실겸주방, 욕실 등

기계설비: 급탕 및 급배수 위생 설비, 도시가스 개별난방 설비, 화재탐지 설비

기타 설비: 1층 주차장 시설

2. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 소재하며, ""중화중학교"" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 아파트 및 다세대주택과 같은 공동주택 밀집 지역이며, 소규모 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재하여 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 원활하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 북서측 근거리에는 지하철 7호선 ""면목역""이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

건물의 남측으로는 약 6미터 폭의 도로(면목로64길)가, 서측으로는 약 4미터 폭의 도로가 각각 접해 있어 출입도로 상태 또한 양호한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 3월 14일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑6)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으나, 을구 3번 주택임차권(유지수)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 본 임차인의 보증금은 260,000,000원이며, 전입일자(2021-09-30)와 확정일자(2021-09-08)를 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다. 배당신고일자(2023-10-24)를 보았을 때 배당을 받았으나, 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

등기부 요약 내용은 다음과 같습니다.

* 갑3 (2015-06-12): 소유권이전 (박상군)

* 을3 (2023-10-24): 주택임차권 (유지수, 260,000,000원, 인수)

* 갑4 (2021-10-13): 소유권이전 (강동진, 매매)

* 갑6 (2022-03-14): 압류 (국민건강보험공단, 말소기준권리)

* 갑8 (2023-05-09): 압류 (중랑구)

* 갑9 (2024-05-30): 가압류 (엠메이드대부, 7,307,717원)

* 갑10 (2025-03-25): 강제경매 (주택도시보증공사, 260,000,000원)

등기부채권 총액은 267,307,717원입니다.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 3번 주택임차권 등기가 명시되어 있으며, 이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다는 의미입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거지가 밀집된 일반 주거지역입니다.

주변에는 아파트 단지와 다세대주택이 주를 이루고 있으며, 이와 더불어 소규모 근린생활시설, 학교, 근린공원 등이 적절히 혼재되어 있어 주거 환경으로서의 기본적인 기능은 갖추고 있습니다.

현재까지 확인된 주변 정보 상 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 북서측 인근에 중화중학교가 위치하고 있습니다.

* 교통시설: 인근 시내버스정류장 및 지하철 7호선 면목역을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설 및 공원이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 본건에는 대항력 있는 임차인 유 씨가 존재하며, 보증금 260,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 비록 배당을 받았으나, 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 차액은 매수인이 부담해야 하므로 명확한 변제 여부 확인이 필요합니다. (물건명세서 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 이는 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되어 매수인이 추가로 부담할 금액이 없다는 의미로 해석됩니다. 단, 배당 결과에 따라 변동될 수 있으므로 주의가 요구됩니다.)

* 토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 지목이 도로인 경우에 한해 허가가 필요하므로 본 건(건물 내 주택)에는 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 다세대주택으로, 주거 밀집 지역 내에서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 주변 생활 편의시설도 양호합니다.

그러나 권리분석 상 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 만약 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가적인 부담을 안게 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 교통 접근성: 면목역 및 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 향후 개발 가능성: 재건축 등 지역 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 332,000,000원, 유사 면적의 최근 매매 사례(약 340,000,000원 ~ 360,000,000원) 및 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성(명확한 인수 금액은 0원으로 예상되나, 변제 여부 확인 필요)을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 325,000,000원으로 제시합니다. 이는 감정가를 약간 하회하며, 인수되는 임차인의 보증금 변제 불확실성에 대한 위험 요소를 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.