나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12116 [1] 서울특별시 중랑구 신내동 455-4 성우스타팰리스 201동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12116 [1] 서울특별시 중랑구 신내동 455-4 성우스타팰리스 201동 2층202호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매8계 2025타경12116 | 소재지: 서울특별시 중랑구 신내동 455-4 성우스타팰리스 201동 2층202호 | 감정가: 320,000,000원 | 최저가: 256,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경12116 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12116 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 신내동 455-4 성우스타팰리스 201동 2층202호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 320,000,000원

건물면적: 51.22㎡ (약 15.5평) - 전용면적 기준

토지면적: 32.62㎡ (약 9.87평) - 토지 지분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 김OO

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중랑구 신내동 소재 중랑구청 동남측 인근에 위치하며, 주변으로는 주거용, 주상용, 상업용, 업무용 건물, 공공시설, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 2층 202호로, 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

이용상태: 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 다섯 필지로 이루어진 일단의 토지는 대체로 부정형의 평지로, 현재 공동주택(도시형생활주택) 단지인 성우스타팰리스의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등: 북서측 및 북측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

- 기호1~3 및 기호5(신내동 455-4, 455-5, 455-3, 456-8): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

- 기호4(신내동 455-9): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이: 해당 사항 없습니다.

기타 참고사항: 임대관계는 확인되지 않았습니다. 현장 조사 시 폐문부재로 내부 구조, 이용 상황, 마감재, 설비 등에 대한 정보는 집합건축물대장, 외부 관찰, 표준 사양, 탐문 조사 등을 통해 파악하였습니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구청 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 주거, 상업, 업무, 공공시설이 복합적으로 발달한 지역에 자리 잡고 있으며, 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 인근에 학교와 공원이 소재하여 생활 환경이 비교적 양호합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매 물건으로, 채권자는 김OO이며 채무자 겸 소유자는 이OO입니다. 강제경매 절차 개시로 인해 권리관계 변동 가능성이 높으므로, 경매 진행 시 법원 공고 및 등기부등본을 통한 최종 권리 분석이 필수적입니다. 소유자는 이OO으로 파악되나, 채무자와 동일인입니다. 권리관계는 복잡할 수 있으므로, 전문가와 함께 면밀한 분석을 진행하는 것이 좋습니다.

1.5. 상권분석

중랑구청을 중심으로 형성된 행정 및 상업 밀집 지역에 위치합니다. 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 도시형생활주택으로서 1인 가구 또는 소규모 가구의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

주변에 병원, 은행, 마트, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다. 학교, 공원 등 교육 및 여가 시설도 가까이 있어 생활 만족도를 높일 수 있습니다. 대중교통망을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋아 직주근접의 이점도 고려할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

임대 관계가 확인되지 않아 명도 과정에서 추가적인 문제 발생 가능성이 있습니다. 또한, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 및 향후 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 일부 토지는 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 관련 법규 적용 여부를 확인해야 합니다. 현재까지 파악된 정보와 검색 결과 상으로는 주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 중요합니다. 폐문부재로 인한 내부 상태 파악의 한계점도 인지해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 신내동에 위치한 도시형생활주택으로, 행정, 상업, 주거 기능이 어우러진 지역적 이점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 임대 관계 미상, 현장 조사 제약 등의 불확실성이 존재하므로, 투자 결정 전 관련 사항에 대한 철저한 추가 조사가 필요합니다. 용도지역 등 건축 관련 제한 사항을 충분히 검토해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

서울 내에서 상대적으로 합리적인 가격에 매입 가능한 기회입니다. 중랑구청 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다. 1~2인 가구 대상의 임대 수요를 고려하여 안정적인 임대 수익을 추구할 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매8계