나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12324 [1] 서울특별시 도봉구 창동 528-33 성림빌라드 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12324 [1] 서울특별시 도봉구 창동 528-33 성림빌라드 4층 402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경12324
• 주소: 서울특별시 도봉구 우이천로10길 23 성림빌라드, 4층 402호
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매4계 2025타경12324 | 소재지: 서울특별시 도봉구 우이천로10길 23 성림빌라드, 4층 402호 | 감정가: 311,000,000원 | 최저가: 199,040,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경12324 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12324 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 창동 528-33 성림빌라드 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 311,000,000원

* 토지면적: 27.86㎡ (약 8.43평)

* 건물면적: 44.84㎡ (약 13.56평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 오OO

1.2. 감정평가서 요약

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 '서울신창초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 등이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 402호로서, 외벽은 미장벽돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

* 이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역

가스보일러에 의한 난방시설, 위생시설, 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 세장형의 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 부지 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건 소재 토지는 세로각지의 포장도로에 접하며, 도로상태는 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률상 가축사육제한구역, 건축법상 건축허가·착공제한지역(2024.1.26.~2025.1.25.), 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.(지목도로한정))에 해당합니다.

* 공부와의 차이

없습니다.

* 기타 참고사항

임대관례 및 기타 참고사항은 없습니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 창동에 위치하며, 서울신창초등학교가 남서측 인근에 있어 자녀들의 통학이 편리한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 지역 주민을 위한 편의점, 소규모 마트, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있어 일상생활이 편리합니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 편리하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다. 전반적인 입지 조건은 주거지로서 매우 양호한 편입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 오OO입니다. 강제경매의 경우, 일반적으로 경매 절차를 통해 소유권이 이전될 때 선순위 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸됩니다. 다만, 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 선순위 전세권, 근저당 등)가 존재하는지, 또는 임차인의 대항력 등 추가적인 권리 분석이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 모든 권리관계를 완벽히 파악하기 어려우므로, 입찰 전 반드시 상세한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수되는 권리가 있는지, 명도 대상은 누구인지 등을 명확히 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 창동 지역은 배후 주거 수요가 탄탄한 지역 상권입니다. 공동주택과 단독주택 밀집 지역의 특성상, 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설이 형성되어 있으며, 이는 안정적인 상권 형성에 기여합니다. 대형 상업 시설보다는 생활 밀착형 상업 시설이 주를 이루고 있어, 지역 주민들의 일상적인 소비 활동을 충족시키는 데 적합한 환경입니다.

1.6. 생활정보

단지 인근에 서울신창초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다. 또한, 주변의 근린생활시설을 통해 식료품 구매, 외식, 병원 이용 등 일상생활에 필요한 서비스 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용이 편리한 점과 차량으로의 접근성도 양호하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동도 비교적 수월할 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 부분은 토지이용계획에 명시된 '건축허가·착공제한지역(2024.1.26.~2025.1.25.)'입니다. 이는 해당 기간 동안 건축 허가나 착공이 제한될 수 있음을 의미하며, 이는 부동산 개발, 증축, 리모델링 등 향후 부동산의 활용 계획에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 이 제한의 구체적인 배경과 해제 시점 및 조건 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 또한, 건물 노후도, 주차 문제, 층간 소음 등 다세대주택에서 흔히 발생할 수 있는 일반적인 관리 및 유지보수 관련 리스크를 고려해야 합니다. 토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 있어 용적률, 건폐율 등 관련 법규에 따른 제한이 따를 수 있습니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 본건 바로 인근에 혐오시설이 위치한다는 특이사항은 발견되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구 창동이라는 입지 조건에, 서울신창초등학교가 인접하여 교육 환경이 비교적 우수하고 생활 편의시설 접근성이 좋은 다세대주택입니다. 강제경매 물건으로 권리 분석 시 인수되는 권리 유무를 철저히 확인해야 하며, 가장 큰 리스크 요인으로는 현재 지정된 건축허가·착공제한지역으로 인한 향후 개발 및 건축 행위의 제약입니다. 이 제한이 해제되는 시점과 그 조건에 따라 본 건물의 가치 변동이 있을 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 첫째, 서울신창초등학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경과 지역 내 주거 안정성을 바탕으로 꾸준한 임대 수요 및 주택 가치 상승 기대.

* 둘째, 주변의 다양한 근린생활시설로 인한 편리한 생활 인프라 구축.

* 셋째, 현재 적용되는 건축허가·착공제한기간(2024.1.26.~2025.1.25.) 해제 시 잠재적인 개발 가능성 및 가치 상승 잠재력.

투자를 고려하신다면, 건축 제한 해제 시점 및 관련 규정 변화를 면밀히 주시하고, 상세한 권리 분석 및 임장 활동을 통해 물건의 가치를 재평가하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계