나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12337 [1] 서울특별시 강북구 수유동 130-128 로얄그린빌 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12337 [1] 서울특별시 강북구 수유동 130-128 로얄그린빌 1층102호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경12337
• 주소: 서울특별시 강북구 삼양로92길 1-10 로얄그린빌, 1층102호
• 용도: 다세대주택

서울북부지방법원 경매4계 2025타경12337 | 소재지: 서울특별시 강북구 삼양로92길 1-10 로얄그린빌, 1층102호 | 감정가: 313,000,000원 | 최저가: 250,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경12337 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 130-128 로얄그린빌 1층 102호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울북부지방법원 2025타경12337 (1)이며, 감정가는 313,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다. 토지 면적은 41.51㎡ (약 12.56평)이며, 토지 지분 역시 41.514㎡ (약 12.56평)입니다. 건물 면적은 64.15㎡ (약 19.40평)이며, 건물 지분도 64.15㎡ (약 19.40평)입니다. 토지 및 건물에 대한 제시외 면적은 없습니다. 채권자는 김OO입니다. 본 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로, 2002년 4월 24일에 사용 승인되었습니다. 토지의 형상은 인접 토지와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공부상 면적과 실제 이용 상태 간의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "서울우이초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 "화계역(우이신설선)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 서측으로는 폭 약 7미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다. 또한, 해당 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 제3종일반주거지역은 중고층 주택을 중심으로 편리한 주거 환경을 조성하며, 비교적 높은 밀도 개발이 가능한 지역입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무 불이행으로 인해 강제로 매각되는 물건입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 권리 관계를 파악하는 데 한계가 있습니다. 특히, 임대 관계가 미상으로 확인되어, 현재 점유자가 있는지, 있다면 그 권리 관계는 어떻게 되는지에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다. 입찰 전에 반드시 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등을 면밀히 검토하여 인수해야 할 권리(선순위 임차권, 유치권 등)가 있는지, 혹은 소멸되는 권리인지 명확히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 수유동 일대는 주거 밀집 지역으로, 생활 편의 시설과의 접근성이 양호한 편입니다. "화계역(우이신설선)" 인근으로 골목상권이 형성되어 있으며, 기본적인 상업 시설이 갖추어져 있습니다. 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 있어 생활이 편리하다는 평가가 있습니다. 다만, 대규모 상업 지구라기보다는 지역 주민들의 일상생활을 지원하는 근린 생활권으로 이해하는 것이 적절합니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 2002년 4월에 사용 승인된 다세대주택으로, 건축된 지 약 23년이 되었습니다. 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등은 갖추고 있습니다. "서울우이초등학교"가 인근에 있어 자녀 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 필요한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성은 보통 이상으로 평가됩니다. 거주자 후기 중에는 조용하고 햇살이 잘 들며 편리하다는 의견이 있으나, 겨울철 단열이나 건물 내 주차 공간 협소에 대한 언급도 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 현장 방문 시 점유자의 폐문부재로 인해 내부 확인이 불가했다는 점입니다. 이로 인해 건물의 실제 상태, 내부 인테리어, 설비 작동 여부 등을 전혀 파악할 수 없어, 예상치 못한 수리비나 하자 발생 가능성이 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 확인되어, 현재 점유 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서의 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 건물이 20년 이상 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 내에서 접근성이 양호한 주거 지역에 위치하며, 제3종일반주거지역이라는 용도 지역 특성상 향후 개발 잠재력도 일부 기대해 볼 수 있습니다. "서울우이초등학교"와 "화계역"이 근접해 있는 점은 실수요자에게 매력적인 요소일 수 있습니다. 그러나 경매 물건의 특성상 내부 상태 파악 불가 및 임대 관계 미상이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 불확실성으로 인해 명확한 시세 대비 저렴한 가격이 아니라면 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

. 서울 강북구 내 위치한 제3종일반주거지역의 다세대주택으로, 지역 내 주거 수요를 바탕으로 한 안정적인 가치 보유.

. "화계역(우이신설선)" 및 버스 정류장 인접으로 대중교통 이용 편리, "서울우이초등학교"와 근접하여 교육 환경 우수.

. 강제경매 절차를 통한 시세 이하 취득 가능성.

. 단, 내부 상태 및 임대차 관계 확인 불가라는 큰 리스크 존재하므로, 철저한 사전 조사 및 명도 전략 수립 필수.

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계