나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12336 [1] 서울특별시 성북구 종암동 54-260 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 종암동 소재 ""종암중학교"" 북측에 위치하며, 부근은 다세대주택 등의 공동주택 및 단독주택 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 배치되어 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서,
외 벽 : 드라이비트 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형으로서, 다세대주택 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 자동차 통행이 가능한 포장 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12336 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 종암동 54-260 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 230,000,000원

토지면적: 24.84㎡ (약 7.51평)

건물면적: 52.33㎡ (약 15.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건축년도: 2001년

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

층수: 5층 건물 중 4층 401호 (전용면적 52.33㎡)

총 연면적: 460.77㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 성북구 종암동 소재 "종암중학교" 북측에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택 등의 공동주택 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

북측으로는 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접해 있으며, 토지는 장방형으로 다세대주택 등의 부지로 이용 중입니다.

2.4. 지역지구 및 규제사항

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 도시계획 및 법규 제한을 받고 있습니다.

2.5. 주변 시세 동향

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 종암동 41-6번지 소재 (건축년도 2016년, 59.51㎡): 455,000,000원

* 2026년 5월, 종암동 7-54번지 소재 (건축년도 2018년, 29.46㎡): 312,000,000원

* 2026년 5월, 종암동 62-93번지 소재 (건축년도 2019년, 29.97㎡): 280,000,000원

본건과 비교 시, 최근 거래 사례 건물들이 신축 연도 기준으로는 더 최신이지만, 면적 대비 가격 형성대는 다양하게 나타나고 있습니다. 본건의 감정가(230,000,000원) 대비 최근 시세는 높은 편으로, 시장 가치가 더 높게 형성될 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 11월 23일 접수된 근저당권 (채권자: 이란인, 채권최고액: 345,100,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 말소기준권리보다 선순위에 있거나, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 주택임차권입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김정현)

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 1월 6일

* 확정일자: 2015년 12월 22일

* 배당신고일자: 2023년 1월 26일

* 대항력: 있음 (본 임차인은 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.)

3.4. 총 등기부채권액

등기부상 총 채권액 합계는 510,100,000원입니다.

3.5. 권리분석 종합

등기부상 근저당권, 압류, 강제경매 등은 모두 말소될 예정이나, 상기 명시된 대항력 있는 임차인 김정현 씨의 보증금 165,000,000원은 배당받은 금액에 따라 매수인이 인수할 가능성이 있으므로, 입찰 시 반드시 잔액 인수 여부를 확인하고 총 투자 금액을 산정해야 합니다.

4. 생활정보 및 주변 환경

4.1. 주거 환경

본건은 조용한 주택가에 위치하며, 주변에 다수의 다세대 주택이 밀집해 있어 주거 환경이 안정적인 편입니다.

4.2. 편의시설

* 종암중학교 및 서울종암초등학교 등 교육 시설 접근이 용이합니다.

* 월곡산 및 개운산근린공원과 같은 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 성북함께어울림센터와 같은 지역 커뮤니티 시설이 위치하고 있습니다.

* 반경 1km 이내에 마트, 은행, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있어 생활 인프라가 양호합니다.

4.3. 혐오시설

주변 지역을 확인한 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 현재 파악되지 않았습니다. (추가적인 현장 확인 필요)

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김정현 씨의 보증금 165,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 예상 투자 비용 증가로 이어지므로, 실제 투자 시 반드시 확인 및 고려해야 합니다.

5.2. 건축물 노후화

건축년도가 2001년으로 약 20년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

5.3. 토지 이용 계획상 제약

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 건물 신축 또는 증축 시 용도 및 규모에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 성북구 종암동에 위치한 다세대주택으로, 역세권은 아니지만 대중교통 이용이 가능한 주거 지역에 자리하고 있습니다. 감정가는 230,000,000원이나, 최근 주변 시세는 이보다 높게 형성되어 있으며, 특히 신축 건물들의 경우 면적 대비 높은 가격에 거래되고 있습니다.

가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 165,000,000원을 매수인이 인수할 수 있다는 점입니다. 이는 잠재적인 추가 비용 발생 요인이므로, 이를 감안한 투자 결정이 필요합니다. 또한, 건물 연식이 20년가량 되어 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 비교적 양호한 주거 환경과 생활 인프라를 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인이라는 주요 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 반영한 입찰가를 산정한다면 합리적인 투자가 가능할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 서울 도심 접근성이 양호한 종암동 지역에 위치하여 실거주 및 임대 수익 목적 투자가 가능합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 권리 분석 상 리스크를 고려하더라도 투자 매력이 있을 수 있습니다.

* 인근 지역의 꾸준한 주택 수요를 바탕으로 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주변 개발 계획 및 교통망 확충 시 추가적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시, 감정가 230,000,000원을 기준으로 하되, 최근 주변 시세와 인수해야 할 임차인 보증금을 최우선으로 고려하였습니다.

* 인수 보증금: 165,000,000원 (김정현 임차인)

본건의 시장 가치를 최근 거래 사례 및 면적을 고려하여 대략 350,000,000원 ~ 400,000,000원 수준으로 추정할 때, 총 매입 비용 (입찰가 + 인수 보증금)이 해당 범위 내에 들어오도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 총 매입 비용을 약 350,000,000원으로 목표한다고 가정하면, 예상 입찰가는 약 185,000,000원 (350,000,000원 - 165,000,000원) 수준이 됩니다.

이를 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위를 추천하며, 이 범위 내에서 법원 진행 상황 및 응찰자 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.