나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12297 [1] 서울특별시 도봉구 창동 667-83 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""창북중학교"" 남측 인근에 위치한 다세대주택으로 주변은 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 양호 합니다.

교통상황

본건의 차량 출입은 가능하며 북서측으로 지하철 4호선의 ""쌍문역""이 위치하고 서측 간선도로변으로 각종의 버스정류장이 위치하고 있으며 제반 교통 사정은 보통입니다

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브 및 경사슬래브지붕의 다세대주택으로 사용승인일은 2017년 8월 29일입니다
외벽: 미장석재판 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

다세대주택으로 이용중임

설비내역

위생,급탕,개별난방,승강기,소방 및 주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로와 등고 평탄한 세장형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용하고 있습니다

인접 도로상태등

본건의 북측으로 소로3류(폭 8m미만)의 도로와 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),소로3류(폭8m 미만)(접함)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환셩보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관련 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울북부지방법원 2025타경12297 (1) 사건에 대한 상세 정보를 제공합니다.

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12297 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 667-83 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 6,300만원

토지면적: 13.82㎡ (약 4.18평)

건물면적: 19.32㎡ (약 5.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

사용승인일: 2017년 8월 29일

건물 층수: 총 5개 층 (해당 층: 2층)

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창북중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 환경입니다.

교통 측면에서는 차량 출입이 용이하며, 북서측으로는 지하철 4호선 "쌍문역"이 위치하고 서측 간선도로변에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 세장형으로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

물건의 북측으로는 폭 8m 미만의 소로3류 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류(접함) 지역에 해당합니다.

법적 제한사항으로는 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2025년 4월 11일 접수된 김슬기 씨의 강제경매 개시결정(채권금액 661,613,828원)입니다.

소유권보존 등기는 2017년 9월 27일에 민병주 씨 명의로 되어 있습니다.

채권자로는 김OO 씨가 확인되며, 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2019년 11월 1일

* 확정일자: 2019년 11월 1일

* 배당신고일자: 2025년 4월 22일

* 대항력: 있음

권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 임차인의 대항력이 '있음'으로 표시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금 110,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 본 물건의 중요한 위험 요소이므로, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하며, 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사한 면적의 다세대주택 매매 사례와 비교 시 감정가와의 차이가 존재합니다.

최근 2026년 7월경 거래된 주변 다세대주택(건축 연도 1996년, 전용면적 약 33.82㎡)은 1억 5,000만원에, 다른 사례(건축 연도 2003년, 전용면적 약 38.43㎡)는 1억 6,000만원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 416만원에서 443만원 선입니다.

본 건물의 전용면적(건물면적)은 19.32㎡(약 5.84평)로, 이를 기준으로 환산 시 시장 가치는 약 8,300만원 내외로 추정됩니다.

본 건물의 감정가는 1억 6,300만원으로, 최근 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

건축물은 2017년 8월 29일 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다.

1.4. 생활정보

주변에 창북중학교가 위치해 있으며, 도보로 이용 가능한 거리에 지하철 4호선 쌍문역과 다수의 버스정류장이 있어 교육 및 교통 환경이 양호합니다.

근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 김 씨의 '대항력 있음' 표시와 '인수 보증금 합계 0원' 표시 간의 상반됨이 가장 큰 리스크입니다. 만약 보증금 1억 1,000만원을 인수해야 한다면 낙찰가의 상당 부분을 차지하게 됩니다.

감정가와 시세 차이: 약 1억 6,300만원으로 책정된 감정가가 최근 유사 면적 다세대주택의 실거래가보다 현저히 높아, 고평가되었을 가능성이 있습니다.

공동담보: 물건 정보에 '공동담보'라는 특이사항이 있어, 관련 담보 설정 및 경매 과정에 복잡성이 있을 수 있습니다.

소형 면적: 전용면적 19.32㎡(약 5.84평)로 매우 작아 실거주 또는 투자 측면에서 활용도가 제한적일 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 법적 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2017년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 전용면적이 매우 작다는 점이 단점으로 작용합니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 존재와 '인수 보증금 0원'이라는 상반된 정보는 면밀한 권리분석과 임차인과의 소통을 통해서 반드시 명확히 해야 할 부분입니다.

감정가 대비 실거래가 분석 시 시세보다 높게 평가되었을 가능성이 높아, 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2017년 준공)로 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

창동 지역의 개발 가능성과 4호선 쌍문역 접근성이 양호합니다.

만약 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받고 임차인 문제를 해결한다면, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원으로 제공된 정보를 기준으로 계산합니다.

최근 유사 면적의 다세대주택 시세 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 약 8,300만원 내외로 추정됩니다.

감정가(1억 6,300만원)와 추정 시세(약 8,300만원) 간의 큰 차이를 고려할 때, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인의 대항력 존재 여부와 보증금 인수 여부가 입찰가 산정에 가장 중요한 변수입니다. '인수 보증금 0원'이 확실하다는 전제하에, 추정 시세에 근접하거나 약간의 프리미엄을 고려한 가격으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

그러나 임차인 관련 리스크를 충분히 반영하고, 고평가된 감정가를 감안한다면, 더 낮은 가격에서 낙찰가를 결정해야 할 수도 있습니다.

따라서, 신중한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 8,000만원 ~ 9,500만원 범위 내에서 입찰가를 검토하시기를 권장합니다. 만약 임차인의 보증금 1억 1,000만원을 인수해야 할 경우, 해당 금액을 차감하거나 상향된 입찰가를 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.