나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51328 [1] 서울특별시 광진구 화양동 111-88 신원리브웰 화양동 주상복합 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 ""어린이대공원역(지하철7호선)"" 남측 인근에 위치
하고 있으며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(7호선어린이대공원역)
이 위치하는 바, 대중교통 접근성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상11층 건으로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 미상임
창호: 샷시창호 등 마감

이용상태

신원리브웰 화양동 주상복합 제4층 제401호로서, 공동주택(도시형생활주택원룸형)으로 이용
중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 35미터, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~6 : 도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우
에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반
드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기
지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 광진구 화양동 111-88번지 신원리브웰 화양동 주상복합 4층 401호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경51328 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 218,000,000원입니다.

토지 면적은 5.00㎡(약 1.51평)이며, 건물 면적은 16.92㎡(약 5.12평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 건물명은 신원리브웰 화양동 주상복합이며, 2017년 건축되어 2019년 7월 25일 사용승인되었습니다. 해당 물건은 지상 4층에 위치한 도시형생활주택 원룸형입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 지하 2층, 지상 11층 건물이며, 본건은 주상복합 건물 내 제2종근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택(원룸형) 등으로 복합 용도로 이용 중입니다.

해당 호실의 전용면적은 16.92㎡이며, 공급면적은 별도로 명시되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

본건은 지하철 7호선 어린이대공원역 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 공동주택 용도로 이용되고 있습니다.

북서측으로 노폭 약 35미터, 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리로는 2023년 2월 21일 접수된 엠메이드대부의 가압류(갑8)가 해당됩니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부 요약상 확인되지 않으며, 말소기준권리보다 후순위인 갑9, 갑10, 갑11, 갑12(본 경매 사건) 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

주택임차권(을3)으로 등기된 윤정아 씨의 임차권은 보증금 220,500,000원이며, 2023년 10월 6일 말소 예정으로 확인됩니다.

이 임차인은 대항력이 없으며(전입일자 2021-10-01, 확정일자 2021-08-26), 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 2026년 6월 18일에 제출되었습니다. 따라서 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 285,344,506원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으므로, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 해당 부동산의 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 화양동은 어린이대공원역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

건물 자체에 근린생활시설이 있으며, 주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

원룸형 도시형생활주택으로, 대학가나 직장인 수요를 중심으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 서울어린이대공원이 인접하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

단지 내외에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

지하철 7호선 어린이대공원역 역세권으로 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 직접 경매를 신청한 사건입니다.

임차인(윤 )이 대항력이 없고 HUG로부터 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출한 점은 긍정적이나, 실제 명도 과정에서 추가적인 협의나 절차가 필요할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

도시지역, 준주거지역 등에 속하나, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 각종 규제 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동부지방법원에서 진행하는 경매 물건으로, 역세권에 위치한 소형 주거 상품입니다.

권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 보증금이 없는 점이 큰 장점입니다.

임차인(HUG) 관련 사항은 대항력 없음 및 말소 동의로 권리 인수 부담이 없으나, 명도 진행 시 HUG와의 협력 또는 절차가 중요할 수 있습니다.

주변 유사 물건 시세와 감정가격을 비교 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

어린이대공원역 초역세권 소형 아파트(도시형생활주택)로 1인 가구 임대 수요가 높습니다.

권리 분석상 인수되는 임차 보증금이 없어 낙찰 후 명도 리스크가 적습니다.

주상복합 건물로서 비교적 최근 연식(2017년 건축)이며, 관리 상태에 따라 안정적인 임대 수익 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건 매매 사례 분석 결과, 인근 '세종에버그린'의 27.42㎡(전용면적) 면적의 다세대 주택이 2026년 4월경 308,000,000원에서 330,000,000원 사이에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 11,230,000원에서 12,030,000원/㎡ 수준입니다.

본건의 전용면적은 16.92㎡이므로, 이를 적용 시 예상 시세는 약 190,000,000원에서 204,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가는 218,000,000원으로, 이는 주변 시세의 상단 또는 약간 상회하는 수준입니다.

본건은 첫 경매 진행 건이며, 임차인의 대항력 부재 및 HUG의 권리 포기 등으로 인해 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

따라서, 시장 조사 결과에 따른 예상 시세 범위와 감정가를 종합적으로 고려하여, 약 200,000,000원에서 215,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.