나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51318 [1] 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 13층비-1317호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ""서울동부지방법원"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 상업시설, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로 제반 주위환경은 비교적 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역(8호선 장지역)이 소재하는 등, 제반교통상황은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트평지붕 지하 4층/지상 15층 건 내 13층 비-1317호로서,
(사용승인일 : 2013.05.15)
외벽 : 일부 석재 타일, 복합 판넬, 강화유리 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : 새시 및 유리창호 마감 등.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 지역난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비, 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 인접필지 및 도로대비 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔), 판매시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 40미터 내외, 남서측으로 노폭 약 35미터 내외, 남동측으로 노폭 약 20미터 내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건은 등기사항전부증명서상에 ""주택임차권""설정등기 되어 있음
┌o 임차보증금 : 금200,000,000
│ (① 2021년2월26일:금9,250,000원 증액,
│ ② 2023년4월14일:금5,750,000원증액)
└o 임차권자 : 심혜진
※ 기타 자세한 내용은 등기사항전부증명서 참조
2) 본건은 수 차례 현장답사 하였으나, 폐문 부재중(관리사무실 여자직원 구두진술에 의하면 기준시점 현재 공실로 추정됨)이어서 내부구조 등은 집합건축물대장상 건축물현황도 및 표준적인 사양을 기준으로 하여 내·외부적 관찰, 인접동유형물건(B동13층XXXX호) 내부조사 확인사항, 평가전례, 현장에서 탐문조사된 사항 등을 종합 참작하여 작성하였으므로, 실제와 다소 상이할 수도 있는 바, 경매참가인은 확인하시기 바랍니다.
3) 본건에 대한 관리비는 수개월 미납(관리사무실 경리담당 여자직원 구두진술에 의하면 2024년 9월부터 기준시점 현재까지 미납된 것으로 추정됨)된 것으로 추정되는 바, 경매 업무 진행 및 경매 참여시 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

토지 별도등기 있음.
주택도시보증공사(양도전:임차인 심혜진)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.07.08.자에 제출됨.
감정서에 따르면 본 건에 대한 관리비가 수개월 미납(2024. 9.부터 기준시점 현재까지)된 것으로 추정되는 바, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51318 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 13층비-1317호

용도: 오피스텔

감정가: 200,000,000원

토지면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

건물면적: 26.82㎡ (약 8.11평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 서울동부지방법원 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 상업시설, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로, 제반 주위환경은 비교적 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 8호선 장지역이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조(철근)콘크리트평지붕 지하 4층/지상 15층 건물 내 13층 비-1317호이며, 2013년 5월 15일 사용승인되었습니다.

* 이용상태: 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 지역난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 화재탐지설비, 지하주차장시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 가장형으로 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 약 35미터, 남동측으로 약 20미터의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30.) 등의 규제를 받고 있습니다.

2.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울동부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경51318) 등기부채권 총액 200,000,000원입니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전: 주식회사울진복 (접수일자 2019.03.07, 2019.05.10)

* 주택임차권: 심혜진 (을5, 접수일자 2024.04.22) - 보증금 200,000,000원. 전입일자 2019.05.10, 확정일자 2019.05.10. 배당신고일자 2024.04.22.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑17, 접수일자 2025.04.16) - 권리금액 200,000,000원.

* 인수되는 권리: 을구 1번 구분지상권설정등기 (2013.10.30. 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 말소되는 권리: 을구 5번 주택임차권은 HUG(주택도시보증공사)의 확약서 제출로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 임차인 심혜진)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-05-10

* 확정일자: 2019-05-10

* 배당신고일자: 2024-04-22

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 2026.07.08.에 제출되었습니다.

2.

1.4. 상권분석

* 본건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 주변 지역은 아파트단지, 다양한 상업시설, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공원 등이 혼재되어 있어 활발한 상업 및 업무 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 지하철 8호선 장지역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 지역 내 유동인구 및 잠재적 임차 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 주변에 다양한 편의시설과 근린생활시설이 분포하고 있어 거주 및 업무 편의성이 높습니다.

* 최근 확인된 바로는 주변에 혐오시설이나 특이한 환경 저해 시설은 없는 것으로 파악됩니다.

2.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 장지역을 통해 강남 및 서울 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 문정동 법조타운 및 상업지구와 인접하여 각종 은행, 병원, 쇼핑 시설, 식당가 등 다양한 편의시설 이용이 수월합니다.

* 기타: 인근에 공원이 위치하여 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

2.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 별도등기 존재: 토지에 대한 별도의 등기가 존재하며, 이는 토지 사용에 대한 추가적인 권리나 제한이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 구분지상권 인수: 을구 1번 구분지상권설정등기(2013.10.30. 등기)가 매수인에게 인수되므로, 해당 구분지상권으로 인한 토지 사용상의 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 건물 전체 가치에도 영향을 미칠 수 있는 중요한 부분입니다.

* 공용부분 관리비 미납: 감정서에 따르면 본건에 대한 공용부분 관리비가 2024년 9월부터 기준시점 현재까지 수개월 미납된 것으로 추정됩니다. 이는 약 2년치에 해당하는 금액으로, 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 임차권 인수 여부: HUG(주택도시보증공사)로부터 임차인 심혜진의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어, 보증금 200,000,000원이 매수인에게 직접 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 채권 총액(200,000,000원) 대비 낙찰가가 부족할 경우, 임차보증금 잔액이 인수될 가능성을 배제할 수는 없습니다.

2.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 문정동의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로, 최근 연식(2013년 준공)과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히 지하철 8호선 장지역과의 접근성은 높은 임대 수요를 기대하게 하는 장점입니다. 그러나 권리분석 상 매수인에게 인수되는 구분지상권은 토지 이용에 상당한 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크이며, 장기간 미납된 관리비 또한 추가적인 부담이 될 수 있습니다. 임차인 관련하여 HUG의 확약서로 인해 대항력 문제는 해소되었으나, 낙찰가에 따른 보증금 처리 여부는 면밀히 검토해야 합니다.

2.

1.8. 투자 포인트

* 송파구 문정동 역세권 오피스텔로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 2013년 준공으로 비교적 현대적인 건물 상태를 유지하고 있습니다.

* 최근 실거래가 상승 추세를 고려할 때 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 임차인 관련 위험이 상당 부분 해소되었습니다.

2.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 200,000,000원

* 최근 평균 실거래가 (2026.05.07 기준): 약 235,666,670원 (면적 28.95~29.96㎡ 기준)

* 평단가 (최근 거래): 약 2,906만원/평

* 평단가 (감정가): 약 2,466만원/평

본건은 매수인에게 인수되는 구분지상권이라는 중대한 리스크를 안고 있으며, 장기 미납 관리비 부담 가능성이 있습니다. 이러한 점을 감안하여, 최근 실거래가보다는 감정가 수준 또는 그 이상에서 인수되는 권리의 가치를 보수적으로 평가하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.