나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경292 [1] 서울특별시 강동구 천호동 325-9 강변파크빌 지하층비102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이감정 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ‘천일중학교’ 서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 다세대주택, 다가구주택, 공원, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물 내 차량의 진·출입 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 암사역(지하철 8호선) 및 천호역(지하철 5·8호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고편탄한 사다리형 토지로서, 건부지(근린생활시설 및 다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건의 남측으로 노폭 약 17~20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건 내 제지하층 제비102호로서
(사용승인일자 : 2008.06.13)
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

창고로 이용중임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동 325-9번지에 위치한 강변파크빌 지하층비102호입니다.

본 물건의 사건번호는 서울동부지방법원 2025타경292 (1)이며, 용도는 근린상가로 현재 창고로 이용 중입니다.

물건의 감정가는 302,000,000원입니다.

토지 면적은 32.50㎡ (약 9.83평)이며, 건물 면적은 83.67㎡ (약 25.31평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 임OO이며, 공동담보 물건에 해당합니다.

1.1. 입지조건

물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ‘천일중학교’ 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 학교, 다세대주택, 다가구주택, 공원, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 전반적으로 보통 수준입니다.

교통 상황은 건물 내 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 암사역(지하철 8호선) 및 천호역(지하철 5, 8호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 필지 대비 등고편탄한 사다리형이며, 현재 근린생활시설 및 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

대상 물건의 남측으로는 노폭 약 17~20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 5월 8일 접수된 임정윤 근저당권공동담보목록(채권액 110,000,000원)입니다.

본 물건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

등기부등본상 소유권 이전은 임동환(2008.08.05)과 강순자(2024.05.15, 매매 215,000,000원) 앞으로 되어 있습니다.

이후 2024년 5월 8일 임정윤의 근저당권이 설정되었으며, 2025년 4월 16일 임정윤에 의해 임의경매가 개시되었습니다.

등기부채권 총액은 110,000,000원입니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 천호동 지역은 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 곳으로, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

특히 학교, 주택 단지 등이 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

건물 자체도 근린생활시설 및 다세대주택으로 구성되어 있어 복합적인 상권의 이점을 가집니다.

지하층 창고로 이용 중이나, 향후 근린생활시설로서의 활용 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 천일중학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

단지 인근에 공원이 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

다양한 근린생활시설이 인접해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법규제 지역에 해당하므로, 향후 건축 및 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

건축물 사용승인일이 2008년 6월 13일로, 건물이 약 18년 경과함에 따라 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

별도로 확인된 혐오시설은 없으나, 주변 도시 환경 변화에 따른 잠재적 영향은 상시 검토가 필요합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 서울 동부 지역의 역세권에 인접한 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

건물은 창고 용도로 사용되고 있으나, 근린생활시설로서의 잠재력도 보유하고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

다만, 토지이용계획상 다수의 제한사항이 존재하며, 건물의 경과 연수를 고려한 관리 계획이 필요합니다.

1.7. 투자포인트

양호한 교통망과 주변 생활 인프라를 바탕으로 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보가 용이합니다.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없습니다.

근린생활시설 및 다세대주택 혼합 건물로, 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 302,000,000원입니다.

예상 입찰가는 해당 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 실거래가, 경매 시장의 경쟁 상황, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

특히, 주변 시세 및 유찰 횟수에 따른 입찰 경쟁률 등을 면밀히 분석하여 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 낙찰 가능성이 높은 가격대를 산정하기 위해 권리 인수 부담이 없다는 점과 입지 조건을 주요 고려 사항으로 삼아 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.