나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51301 [1] 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 2층207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 준경 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""동신중학교"" 동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 각종 근린생활시설, 업무용 시설, 의료기관 및 공공기관 등이 혼재하는 지역으로 주변환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장, 지하철5호선 ""강동역"" 및 ""길동역""이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 20층건 중 제2층 제207호로서,
(사용승인일 2014.10.06)
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔:후첨 ""내부구조도"" 참조)로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택, 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 ""진황도로""의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(천호지구), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-11-04)(도로폭원 확대(길동 456, 456-1 도로변))(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건은 이해관계인의 부재, 폐문 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여, 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 주변 탐문 등에 의해 작성되어, 내부구조도가 실제 내부구조도와 상이할 수 있는바 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.06.25.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51301 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 415-16 청광플러스원큐브3차 2층207호

용도: 오피스텔

감정가: 111,000,000원

토지면적: 3.34㎡ (약 1.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.69㎡ (약 5.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "동신중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 업무용 시설, 의료기관 및 공공기관 등이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "강동역" 및 "길동역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 말소기준권리는 2022년 4월 11일자 강동구(서울특별시)의 압류입니다. 이 기준권리보다 후순위인 시흥세무서장의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 임차인 현황으로는 주택도시보증공사(최혜란)가 보증금 115,000,000원에 차임 없이 2021년 4월 30일 전입 및 2021년 4월 5일 확정일자를 받았습니다. 그러나 본건과 관련하여 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 25일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 해당 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

집합건물 등기부 요약상, 주택임차권(을3)은 말소 예정이며, 소유권이전(갑2, 갑3) 및 압류(갑4, 갑5) 등기 또한 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 서울특별시 강동구 길동 지역은 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 "청광플러스원큐브3차" 오피스텔은 각종 근린생활시설, 업무시설, 의료기관 등이 인접해 있어 직주근접의 이점을 가집니다. 최근 2025년 실거래가 데이터에 따르면, 유사 평형의 거래가가 9,200만원에서 9,800만원 사이에서 형성되어 있으며, 이는 본건의 감정가 111,000,000원과 비교 시 시장 가치 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 도심 접근성이 양호한 지역에 위치하며, 지하철 5호선 강동역과 길동역을 이용할 수 있어 대중교통이 편리합니다. 주변에 동신중학교가 있으며, 다양한 편의시설(근린생활시설, 의료기관 등)이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 구조: 감정평가서 요약에 따르면, 본건은 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 주변 탐문 등에 의해 작성되었으므로, 내부구조도가 실제와 상이할 수 있습니다. 경매 입찰 시 반드시 현장 방문을 통해 재확인해야 합니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상이나, 주택도시보증공사(HUG)로부터 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서가 제출되어 임차인 관련 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 길동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시장 경쟁력이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 확정된 권리 분석: HUG의 대항력 포기로 인해 임차 관련 인수 부담이 없으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 지하철 5호선 강동역, 길동역 인근에 위치하여 서울 시내 접근성이 우수하며, 주변 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 소형 면적: 17.69㎡(약 5.35평)의 소형 면적으로 투자 목적이나 실거주 목적 모두 적합할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 감정가 111,000,000원은 경매를 통해 합리적인 가격에 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 111,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 데이터에 따르면, 2025년 실거래가는 9,200만원에서 9,800만원 사이에서 형성되어 있습니다. 평균 시장 가격은 약 9,500만원으로 볼 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)로부터 대항력 있는 임차권이 인수되지 않음에 따라, 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 고려하면, 시장가치와 감정가를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 하겠지만, 최근 실거래가를 참고하여 보수적으로 접근한다면 100,000,000원에서 105,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (상기 금액은 예상치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.