나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경286 [1] 서울특별시 성동구 성수동2가 277-43 성수동아크밸리 9층905호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 '서울성수초등학교' 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트형공장, 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(2호선 성수역)이 소
재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 제9층 제905호 및 제906호로서,
(사용승인일 : 2010.05.27.)
외벽 : 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트형공장으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로 아파트형공장, 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약 10m, 남측으로 노폭 약 8m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 산업개발진흥지구(자세한 사
항은 지역경제과(2286-5455)로 문의), 지구단위계획구역(2021-10-14), 도로(2021-10-14)(접
합), 도로(저촉), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최
종확인은 성동교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경286 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 성수동2가 277-43 성수동아크밸리 9층905호

용도: 지식산업센터 (아파트형공장, 지원시설)

건물면적: 138.40㎡ (약 41.87평)

토지면적: 36.05㎡ (약 10.91평)

감정가: 2,010,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2010년 5월 27일

1.1. 입지조건

대상물건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 '서울성수초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(2호선 성수역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 내 제9층 제905호 및 제906호로 구성되어 있으며, 사용승인일은 2010년 5월 27일임. 외벽은 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감 등, 내벽은 몰탈위페인팅 마감 등, 창호는 샷시창호임.

토지는 인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로 아파트형공장, 지원시설 건부지로 이용 중임.

대상물건 서측으로 노폭 약 10m, 남측으로 노폭 약 8m의 도로에 각각 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 2월 14일자 신한은행 근저당 (채권액: 3,470,640,000원)

등기부채권 총액: 7,292,137,779원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

권리분석 요약:

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 등기부상 총 채권액이 감정가를 초과하므로, 채무 전액 변제로 인한 경매 취하 가능성은 낮음.

임차인 현황:

* (주)펫스토어: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020년 3월 11일, 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 관련 주의사항:

* (주)펫스토어는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 일반적인 임대차 관계와는 다른 특이사항이 있을 수 있습니다. 금액이 미상이 아니더라도, 이와 같은 특이사항은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주위는 아파트형공장, 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 성수동 지역의 개발과 함께 업무 및 지원시설의 수요가 꾸준히 유지되고 있음.

지하철 2호선 성수역을 이용할 수 있고, 다수의 버스 노선이 운행되어 교통 접근성이 우수함.

성수동은 최근 IT, 제조, 문화예술 등 다양한 산업의 중심지로 부상하고 있으며, 지식산업센터의 밀집도가 높아 관련 종사자 및 기업들의 유입이 활발한 지역임.

1.4. 생활정보

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 편의시설 이용이 용이하며, 성수역 상권을 통해 더욱 폭넓은 생활 인프라를 누릴 수 있음.

서울성수초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편임. 다만, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수 여부를 확인해야 함.

현재 제공된 정보만으로는 인근의 혐오시설 등 부정적인 요소는 파악되지 않으며, 일반적인 업무/주거 복합 지역으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본 건은 이전에 유찰된 후 재매각으로 진행되는 물건으로, 유찰 사유에 대한 철저한 분석이 필요하며, 이는 입찰가 산정에 중요한 요소가 됨.

대항력 있는 임차인: (주)펫스토어는 대항력을 보유하고 있으며, 보증금/차임이 0원이라는 특이사항은 명도 과정에서 예상치 못한 법적, 물리적 마찰을 야기할 수 있음. (인수 보증금은 0원으로 파악됨)

유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 미묘한 차이가 있을 수 있으나, 법적 효력이나 매각 절차에 큰 영향은 없을 것으로 예상됨.

높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 70억 원 이상으로 매우 높아, 경매 과정에서 채권자들의 이해관계나 채무 관계에서 추가적인 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 산업개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 이용 및 개발에 대한 관련 법규 검토가 필수적임. (가로구역별 최고높이 제한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등)

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 업무지구 중 하나인 성수동에 위치한 지식산업센터로, 입지 및 교통 환경은 매우 우수함.

그러나 재매각 물건이라는 점, 대항력 있는 임차인이 존재하고 해당 임차인의 보증금 및 차임이 0원이라는 특이사항이 있다는 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용함.

또한, 등기부상 총 채권액이 상당하여 잠재적인 권리 관계의 복잡성을 내포하고 있음.

따라서 투자자는 임차인과의 명도 가능성, 명도 비용, 권리 관계의 최종 확인, 그리고 재매각으로 인한 가격 메리트 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 할 물건임.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 서울의 주요 업무 지구이자 문화, 산업의 중심지로 부상하는 성수동에 위치하여 장기적인 시세 상승 잠재력이 높음.

편리한 교통망: 지하철 2호선 성수역이 인근에 위치하며, 다양한 버스 노선을 이용할 수 있어 출퇴근 및 업무 활동에 용이함.

안정적인 수요: 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여 관련 기업 및 종사자들의 꾸준한 수요를 기대할 수 있음.

재매각을 통한 기회: 이전 유찰로 인해 시장의 관심에서 다소 벗어났을 수 있으며, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 권리상 인수 부담이 없으며(인수 보증금 0원), 재매각 물건이라는 점을 고려할 때, 현재 감정가 2,010,000,000원을 기준으로 하되, 철저한 시세 조사와 명도 비용, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

주변 유사 물건의 최근 거래가, 동종 물건의 낙찰가율, 그리고 본건의 특수 상황(대항력 있는 임차인, 재매각)을 충분히 고려하여 산정해야 함.

구체적인 예상 입찰가 산정은 법률 전문가와의 상담을 통해 명도 관련 비용 및 리스크를 정확히 파악한 후, 최종적인 권리 분석 결과와 시장 상황을 종합적으로 판단하여 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.