나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51286 [1] 서울특별시 광진구 화양동 111-88 신원리브웰 화양동 주상복합 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성현감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 ""건국대학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무
시설 및 오피스텔, 교육시설 및 근린상가 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철7호선 ""어린이대공원역"", 지하철2,7
호선 ""건대입구역"" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 8층 803호로서.

외벽: 석재붙임 및 페인팅 등 마감,
창호: 페어글라스창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(관리사무실을 통해 층고를 활용한 일부 복층 구조인 것으로 탐문조사
됨).

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 및 기계식 주차 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서, 오피스텔 및 아파트, 근린
생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 35m, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*대표지번 111-88번지
도시지역, 준주거지역(당초:일반주거지역,(지구단위계획내용에 부합되는 경우에만 상향되는
용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역, 도로(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-기타 사항 없음.

물건 비고

신청채권자 겸 임차권자 황동혁의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 6. 26.자로 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51286 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 광진구 화양동 111-88 신원리브웰 화양동 주상복합 8층803호

건물명: 신원리브웰 화양동 주상복합

용도: 오피스텔

1.3. 토지 정보

토지면적: 4.90㎡ (약 1.48평)

토지지분: 4.9㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접함), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

1.4. 건물 정보

건물면적: 15.27㎡ (약 4.62평)

건물지분: 15.273㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

층수: 지하 2층, 지상 11층 건물 내 8층 803호

사용승인일: 2019년 7월 25일

전용면적: 15.27㎡ (약 4.62평)

총면적: 2570.818㎡ (약 777.6평) - 건물 전체 연면적

1.5. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 215,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "건국대학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 오피스텔, 교육시설, 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 7호선 "어린이대공원역", 지하철 2, 7호선 "건대입구역" 및 다수의 버스 노선이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

대표지번 111-88번지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 도로 접면, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자 정보

신청채권자: 주택도시보증공사

채권액: 219,705,776원 (강제경매 개시 결정 기준)

원 채권자(임차인): 황동혁 (주택도시보증공사가 승계)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (황동혁의 승계인)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입/사업자 등록일: 2022년 2월 22일

확정일자: 2022년 2월 22일

대항력: 없음 (주택도시보증공사가 대항력 포기)

배당신고일자: 2024년 3월 14일

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

* 을1 (2024-03-14): 주택임차권, 권리자 황동혁 외 1명, 권리금액 210,000,000원 (말소 예정)

* 갑5 (2023-06-14): 가압류, 권리자 추부새마을금고, 권리금액 201,384,130원 (말소 기준권리, 말소 예정)

* 갑6 (2023-08-24): 가압류, 권리자 서울보증보험, 권리금액 9,194,081원 (말소 예정)

* 갑7 (2025-04-16): 강제경매, 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 219,705,776원 (본 경매 사건, 말소 예정)

총 등기부 채권액: 420,578,211원

3.4. 권리 분석 요약

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자 겸 임차권자로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 화양동 일대는 건대입구역과 어린이대공원역을 중심으로 상업, 업무, 교육 시설이 밀집된 지역입니다. 특히 건국대학교, 세종대학교 등 대학가와 인접하여 젊은 유동인구가 많고, 다양한 상업 시설이 발달해 있어 상권 활성화가 비교적 잘 되어 있는 편입니다. 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 복합 상권으로, 배후수요와 유동인구를 고려한 업종 선택이 유리할 수 있습니다. 주변 지도 검색 결과, 대규모 상업 시설, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 지하철 7호선 어린이대공원역, 2,7호선 건대입구역 접근 용이, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 대형 마트, 백화점, 병원, 은행 등 건대입구역 인근 상업 지구 이용 편리.

* 교육시설: 건국대학교, 세종대학교 인접, 초중고등학교 다수 분포 (교육환경보호구역).

* 문화/여가: 서울어린이대공원 인접.

5.2. 교육 환경

본건은 교육환경보호구역 내에 위치하나, 최종 사항은 성동교육청 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 확약서

주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권 말소에 동의한 것은, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성을 시사합니다. 이는 HUG에게는 리스크가 될 수 있으나, 매수인에게는 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 명확해지는 장점이 있습니다.

6.2. 임차인 관련 주의 사항

임대차 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 등기부상 주택도시보증공사의 임차권이 존재합니다. 다만, HUG의 확약서로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없으므로 대항력 문제는 없습니다.

6.3. 소액 임차인 또는 우선순위 없는 채권 관련

등기부채권 총액이 4.2억원 이상으로 감정가(2.15억원) 대비 높은 편입니다. 이는 경매 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 광진구 화양동의 역세권에 위치한 소형 오피스텔입니다. 건대입구역 및 어린이대공원역 이용이 편리하고, 대학가 및 상업 시설 밀집 지역에 있어 유동인구가 풍부합니다. 건축된 지 5년이 경과하여 비교적 신축에 속하며, 건물 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계가 HUG의 확약서로 인해 비교적 명확하게 정리되어 있어, 낙찰 후 명도 및 등기 절차 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다. 다만, 감정가 대비 총 채권액이 높은 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 : 건대입구역, 어린이대공원역 인근으로 역세권 프리미엄 및 풍부한 유동인구 확보.

* 소형 면적 : 15.27㎡의 소형 면적으로 투자 부담이 적고 임대 회전율이 높을 수 있습니다.

* 명확한 권리관계 : HUG의 대항력 포기 및 임차권 말소 동의로 인수되는 보증금 없어 권리 분석 용이.

* 신축급 건물 : 2019년 준공으로 비교적 신축이며, 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담 적음.

* 혼합 용도 건물 : 오피스텔 외 아파트, 근린생활시설 등 복합 용도로 운영되는 건물로, 해당 지역의 주거 및 상업 수요를 충족.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2025년 7월 3일, 15.273㎡ 면적이 18,000만원(180,000,000원)에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 평당 가격은 약 3,900만원 이상으로 산정됩니다. 본건의 감정가는 215,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 0원인 점, 최근 매매가(180,000,000원)와 감정가(215,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 최근 시세 및 감정가를 반영하여 185,000,000원 ~ 205,000,000원 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 190,000,000원 선으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.