나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51319 [1] 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 7층 에이-722호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산감정 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 송파구 문정동 소재 ""서울동부지방법원"" 남측 인근에 소재한 오피스텔로서,
주변은 오피스텔, 판매시설, 공원, 근린생활시설, 아파트, 공공시설 등이 혼재함.

교통상황

차량출입 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 직선거리 약 600m 거리에
지하철8호선 ""장지역"" 등이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건 내 제7층 제에이-722호로서,
외벽 : 강화유리, 외장패널 등
창호 : 시스템창호 등

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)임.
후첨 ""내부구조도"" 참조바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(지역난방), 승강기, 옥내소화전, 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 통칭 ""송파한화오벨리스크""(업무시설(오피스텔),판매시설 4개동)의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 광대로, 남서측으로 대로, 남동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합),
가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)
(2013-09-30), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29), 과밀억제권역, 유통단지,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.3.24.~
2025.9.30. 허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 별도등기(1토지 을구1번 구분지상권 설정등기) 있음.

물건 비고

집합건축물대장상 '위반건축물(1층, 5㎡, 경량/유리, 근생)' 등재되어 있으나 본건과 관련 없음.
주택도시보증공사(양도전:임차인 이연선)로부터 2026.06.19.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51319 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 기본 정보

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 7층 에이-722호

용도: 오피스텔

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지면적: 6.54㎡ (약 1.98평)

토지지분: 6.541㎡ (약 1.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 228,000,000원 (2억 2천 8백만원)

1.3. 건축물 정보

건축년도: 2013년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건물 내 제7층 제에이-722호

외벽: 강화유리, 외장패널 등

창호: 시스템창호 등

주요 용도: 업무시설(오피스텔), 판매시설

전용면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, 별도등기, HUG 인수조건 변경

주의사항: 집합건축물대장상 '위반건축물(1층, 5㎡, 경량/유리, 근생)' 등재되어 있으나 본건과 관련 없음.

주택도시보증공사(양도전:임차인 이연선)로부터 2026.06.19.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울시 송파구 문정동에 소재하며, ""서울동부지방법원"" 남측 인근에 위치함. 주변은 오피스텔, 판매시설, 공원, 근린생활시설, 아파트, 공공시설 등이 혼재되어 있음.

2.2. 교통상황

차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재함. 직선거리 약 600m 거리에 지하철 8호선 ""장지역"" 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

북서측으로 광대로, 남서측으로 대로, 남동측으로 중로에 접하여 도로 조건이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권보존, 소유권이전 등기가 순차적으로 이루어졌음.

말소기준권리: 갑6 (2025-04-16 접수) 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사)

등기부채권 총액: 220,500,000원 (2억 2천 5백만원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(이연선)

보증금: 220,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-02-26

확정일자: 2021-01-15

배당신고일자: 2024-02-28

대항력: 없음

비고:

집합건물 등기부 요약에서 을3 주택임차권 이연선은 금220,500,000원이며 '말소' 등기되어 있음. 이는 임차권이 말소될 예정이거나 말소되었음을 의미함. 또한, 주택도시보증공사로부터 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되었으므로, 해당 임차인은 대항력이 없으며 보증금 인수 대상이 아닌 것으로 판단됨. 인수 보증금 합계: 0원.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 강제경매(2025.04.16)보다 선순위인 권리는 없음. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

그러나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '1.대지권의 목적인 1토지 을구 1번 구분지상권 설정등기'가 명시되어 있어, 이 권리는 낙찰자가 인수해야 함.

4. 상권분석

본건이 위치한 문정동 일대는 오피스텔, 판매시설, 근린생활시설 등이 밀집된 상업 및 업무 복합 지역임. 지하철 장지역과의 연계성, 대로변 접근성 등을 고려할 때, 배후 수요가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역으로 분석됨. 특히, 송파한화오벨리스크 자체적으로도 많은 호실을 보유하고 있어, 오피스텔 및 상가 이용객에 의한 상권 형성 가능성이 높음.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 8호선 장지역 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 주변에 판매시설, 근린생활시설, 공원 등이 있어 생활 편의성이 좋음.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 주거 및 업무 환경이 잘 조성되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 별도등기 (구분지상권): 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 토지에 설정되어 있음. 이는 건물 사용 및 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요함.

* 위반건축물 관련 사항: 집합건축물대장상 위반건축물로 등재된 부분이 있으나, 본건과는 관련이 없다고 명시되어 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 보임. 다만, 관련 행정 서류 확인 시 주의 요망.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 군용비행장 소음대책구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(특정 용도) 등 다수의 도시계획 및 규제 사항이 존재함. 이는 향후 건축 및 토지 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항임.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 문정동의 오피스텔로, 역세권에 인접하고 주변 상권이 발달해 있어 입지 조건은 양호함. 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 볼 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있음을 알 수 있음.

그러나, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권 등기가 토지에 설정되어 있어 낙찰자가 이를 인수해야 하는 중대한 부담이 존재함. 임차인의 경우 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되나, 관련 확약서 및 등기부상의 말소 기록을 재확인하여 확실한 인수 여부를 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 서울 송파구 문정동의 핵심 지역에 위치하며, 장지역 인근으로 교통 및 생활 인프라가 우수함.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 데이터가 감정가보다 높게 형성되어 있어, 권리 관계를 명확히 정리할 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 임차인 보증금 미인수: 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 인수 부담이 없으므로, 명도 관련 비용 및 리스크가 최소화될 수 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(송파한화오벨리스크)의 전용면적 28.95㎡~29.96㎡ 호실이 2026년 5월 7일에 23,400,000,000원 ~ 23,800,000,000원 (2억 3천 4백만원 ~ 2억 3천 8백만원)에 거래되었음. 이를 바탕으로 산출된 단위 면적당 가격은 약 781만원 ~ 822만원/㎡ 수준임. 본건의 건물면적 29.96㎡를 적용할 경우, 현 시세는 약 2억 3천 4백만원 ~ 2억 4천 8백만원 수준으로 추정됨.

감정가: 228,000,000원

추정 시세: 234,000,000원 ~ 248,000,000원

본건은 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이라는 중대한 권리 부담이 존재하므로, 이를 충분히 감안한 입찰가 산정이 필요함. 일반적으로 이러한 별도등기는 부동산 가치에 상당한 영향을 미치므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근해야 함.

따라서, 구분지상권의 가치 하락 영향을 고려하여 감정가보다 낮게 입찰하는 것이 합리적임.

예상 입찰가: 210,000,000원 (2억 1천만원)

상기 금액은 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 관계에 대한 철저한 법률 검토 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.