나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경293 [1] 서울특별시 강동구 길동 150-1 지앤지타워 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국감정 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""길동주민센터"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상
업용, 업무용, 주상용 건물 등이 혼재하는 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도
는 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지하3층/지상7층 건물내 제2층 제201호 외
8개호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등 마감.
창호 : 샤시창호 등 마감.

이용상태

일련번호(1~9) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 주차시설, 승강기설비, 소화설비 및 주차시설 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 종교시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 50미터 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접
함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2022-09-22)(접합), 가축사육제한구역
(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163
m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<
수도법>, 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경293 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 150-1 지앤지타워 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 456,000,000원

토지면적: 27.84㎡ (약 8.42평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 78.11㎡ (약 23.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동부신용협동조합 (추정)

특이사항: 공동담보

주의사항: (별도 명시 없음)

건축물 용도: 근린생활시설, 업무시설(오피스텔)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지하3층/지상7층 건물

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "길동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 업무용, 주상용 건물 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 무난합니다.

토지 형상 및 이용상태:

세장형 평지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 종교시설 건물부지 등으로 이용중인 토지입니다.

인접 도로상태:

본건 남동측으로 노폭 약 50미터 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 건축선입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을5 근저당권 (동부신용협동조합, 2018.08.30 접수, 3,120,000,000원)

말소 예정 권리:

을5 근저당권 (동부신용협동조합)

을6 근저당권 (주식회사이마트24)

을7 근저당권 (동부신용협동조합, 공동담보)

갑2 임의경매 (동부신용협동조합)

갑3 압류 (강동세무서장)

갑4 압류 (강동구청장)

인수되는 권리:

없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 해당 없음)

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

임차인: 대한예수교장로회어린양교회

보증금: 50,000,000원

차임: 3,000,000원

전입일자(사업일자): (정보 없음)

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-06-30

대항력: 없음

비고:

* 임차인 현황 관련 주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 조사되었으나, 배당신고일자 및 전입/사업일자, 확정일자 정보가 일부 누락되어 있어 인수될 보증금은 없으나, 낙찰자는 해당 임차인과의 관계를 명확히 확인할 필요가 있습니다.

총 채권액 (등기부채권): 3,410,000,000원

1.3. 상권분석

주변 환경:

상업용, 업무용, 주상용 건물 등이 혼재하는 노선 상가지대로서, 다양한 업종이 밀집해 있습니다.

건물 이용 현황:

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 건물 내 다른 호실들은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등으로 이용되고 있습니다.

잠재적 고객:

주변 상업지역의 유동인구 및 배후 주거 지역의 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

"길동주민센터" 인근에 위치하며, 상업 및 업무 시설 밀집 지역으로 일반적인 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 접근성:

차량 진출입이 용이하고 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 총 채권액:

등기부상 총 채권액이 34억 1천만원으로 감정가(4억 5천6백만원) 대비 매우 높아, 경매 진행 과정에서 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

임대 관계 불확실성:

임차인이 존재하나, 전입/사업자등록일자 및 확정일자 정보가 미상입니다. 다만, 대항력은 없는 것으로 조사되었습니다.

건축 관련 제한 사항:

토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 건축선 등의 제한이 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강동구 길동에 위치한 지앤지타워 내 근린상가(2층 201호)입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 집합건물이며, 감정가는 456,000,000원입니다.

부동산 임의경매로 진행되며, 모든 권리관계는 매각으로 소멸되어 인수되는 권리는 없습니다.

임차인도 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

상업 및 업무 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 교통 접근성이 양호합니다.

다만, 등기부상 총 채권액이 매우 높아 이는 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

권리상 안전성:

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되며, 인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석상 안전합니다.

입지적 장점:

강동구 길동 상업 지역의 노선 상가지대로, 배후 수요 및 유동인구를 확보하기에 유리한 입지입니다.

용도 다양성:

본 건은 근린생활시설이나, 건물 자체의 용도가 업무시설(오피스텔)도 포함하고 있어 향후 다양한 활용이 가능합니다.

잠재적 가치:

적절한 가격에 낙찰받을 경우, 안정적인 임대 수익과 함께 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항을 추가로 고려해야 합니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 현장 방문(임장)을 통한 건물 상태, 주변 시세, 실제 임대 가능성 파악

* 추가적인 공적 장부 확인 및 시장 동향 분석

입찰 시에는 감정가 456,000,000원을 기준으로 하되, 종합적인 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.