나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경804 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-166 신성그린빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하람 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 ""신사1동주민센터"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 '응암역' 및
'새절역' 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(철근콘크리트)지붕 지상 9층 건내 제3층 제302호로서

외벽: 돌붙임 마감 등,
창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 ""업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택)및 근린생활시설"" 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 및 남측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본사항

본건은 서울특별시 은평구 신사동 29-166번지 신성그린빌 3층 302호에 소재하는 부동산입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2024타경804 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 이OO입니다.

2.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적은 10.77㎡ (약 3.26평)이며, 토지 지분 역시 10.77㎡입니다.

건물 면적은 24.49㎡ (약 7.41평)이며, 건물 지분도 24.49㎡입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2019년 7월 3일 사용승인되었습니다.

본 물건은 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

2.3. 감정가 및 경매 정보

감정가는 212,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사1동주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

지하철 6호선 '응암역' 및 '새절역'이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

동측과 남측으로는 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.3. 토지 이용계획

본건의 토지이용계획은 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권)입니다.

또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 분석 요약

집합건물 등기부등본 상 소유권 보존(갑1) 및 공유자전원지분전부이전(갑2)이 확인됩니다.

말소기준권리는 2022년 7월 18일자 부평세무서장의 압류(갑3)입니다.

이후 설정된 가압류(갑4, 갑5), 압류(갑6), 강제경매(갑7), 압류(갑8)는 모두 말소될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황 및 분석

등기부상 을구 3번 순위에 주택임차권(을3)이 등기되어 있으며, 권리자 및 임차인은 이영애입니다.

이영애 임차인은 2020년 5월 4일 전입하였고, 2020년 3월 17일 확정일자를 받았습니다.

보증금은 210,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

본 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, "물건명세서 참고사항"에 따라 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로서 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2022년 7월 18일자 부평세무서장의 압류(갑3)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 3번 순위의 주택임차권(이영애)입니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 건물 용도 및 상권 특성

본건 건물인 신성그린빌은 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택), 근린생활시설이 복합된 건물입니다.

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건은 신사1동주민센터 인근에 위치하며, 지하철 6호선 응암역 및 새절역을 통해 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

정확한 편의시설(학교, 병원, 마트 등)은 추가적인 현장 조사 또는 지도 확인이 필요하나, 일반적인 주거지역의 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련

가장 큰 리스크는 보증금 210,000,000원의 대항력 있는 임차인 이영애 씨가 존재한다는 점입니다.

임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 총 매수 비용이 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

임차인 이영애 씨의 경우, 보증금이 명확히 기재되어 있으나, 배당 관련 내용 및 실제 인수 여부는 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 복합 용도

건물이 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 복합 사용되고 있어, 각 시설 간의 이해관계 충돌이나 관리상의 복잡성이 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 지하철 6호선 응암역과 새절역을 이용할 수 있는 우수한 교통 요지에 위치합니다.

* 신사동 지역은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 건물이 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등 복합 용도로 사용되어 다양한 수익 창출 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 역세권에 위치한 다세대주택으로 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 2억 1천만 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 매수인이 해당 보증금을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다.

이로 인해 실제 총 투자 비용이 감정가를 초과할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 함께 현장 조사를 통해 임차인과의 관계 및 인수 금액의 정확성을 재확인하는 것이 필수적입니다.

건물이 복합 용도로 사용되는 점도 고려해야 할 사항입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정

감정가는 212,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금이 210,000,000원입니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본건의 실제 취득 가치를 고려할 때, 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 초과하지 않는 선에서 보수적으로 산정해야 합니다.

감정가(212,000,000원) - 인수 보증금(210,000,000원) = 2,000,000원

최저 입찰가는 감정가의 10% 수준인 21,200,000원부터 시작하므로, 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려하여 20,000,000원 ~ 30,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다.

9.2. 총 예상 비용

예상 입찰가 (예: 25,000,000원) + 인수 보증금 (210,000,000원) + 취득세 및 기타 부대 비용

이를 합산하면 총 투자 비용은 약 235,000,000원 이상이 될 수 있습니다.

이는 감정가 212,000,000원과 비교 시, 대항력 있는 임차인으로 인해 실제 부담하는 금액이 더 높을 수 있음을 시사합니다.

입찰 희망자는 본인이 감당할 수 있는 총액을 명확히 설정하고, 그 범위 내에서 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.