나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51331 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층206호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산감정 · 평가일 2025.05.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""은평구청"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소형
아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택, 노변 근린생활시설, 은평구청, 학교, 공원
등이 혼재되어 있는 주택지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철 3호선 ""녹번역"" 등이
소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준-
철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상12층건 내 제2층 제206호로서
(사용승인일: 2006.01.20),

외벽: 인조석 마감 등.
창호: PVC 창호 등.

이용상태

교육연구 및 복지시설(공부상 용도)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지
설비, 화재경보설비, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 유사 사다리형 토지로서, 교육연구 및 복지시설(노인복지시설),
제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51331 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 2층206호

용도: 노유자시설 (교육연구 및 복지시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 935,000,000원

토지면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

건물면적: 56.34㎡ (약 17.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2006년 1월 20일

건축물대장상 주용도: 노유자시설 (공부상 용도: 교육연구 및 복지시설)

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 은평구 녹번동에 위치하며, 북동측으로는 은평구청이 자리 잡고 있습니다. 주위는 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 3호선 녹번역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조의 평지붕 건물로 지하 4층, 지상 12층 규모이며, 본건은 그중 2층에 위치합니다.

토지는 인접 필지와 비교하여 등고평탄한 유사한 사다리형으로, 현재 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)과 제2종근린생활시설 등의 용도로 이용되고 있습니다.

본건 남동측과 남서측으로는 각각 폭 약 4m 내외의 막다른 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산임의경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2020년 4월 29일에 접수된 지리산새마을금고의 근저당권(채권금액 324,000,000원)입니다. 이 권리보다 후순위로 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 541,200,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사강남파이낸스대부

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원이므로, 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 녹번동 일대는 은평구청을 중심으로 주거지와 근린생활시설, 공공시설 등이 복합적으로 자리 잡고 있습니다. 특히, 은평구청, 녹번역, 학교, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성과 공공 접근성이 양호한 편입니다.

주변은 주택 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 과거 은평구청 및 관련 부지 활용 논의 과정에서 일부 복지시설이 혐오시설로 언급된 사례가 있었습니다. 그러나 이는 본 물건의 직접적인 위치와는 거리가 있으며, 현재로서는 주변 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설의 존재는 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 녹번역이 도보 거리에 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선도 이용 가능합니다.

* 편의시설: 은평구청, 녹번역 주변으로 편의점, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 인근에 공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 의료시설: 차량으로 약 10분 거리에 카톨릭대학교 은평성모병원, 청구성심병원 등 종합병원이 위치하여 의료 접근성이 좋습니다.

* 교육: 주변에 학교가 소재하여 자녀 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 본건 건물이 12층 규모로 준공되었으므로 이는 기존 건축물에 대한 기득권으로 볼 수 있습니다.

* 인접 도로의 폭이 약 4m 내외의 막다른 도로로, 차량 통행이나 대형 차량의 진출입에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 임차인 정보 중 보증금 및 차임이 명확히 기재되어 있지 않아, 추후 권리분석 과정에서 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 본건의 경우 대항력은 없으므로 금전적 인수 부담은 없습니다.)

* 과거 녹번동 인근 신축 공사장으로 인해 주변 건물 균열 및 주민 대피 사례가 있었으나, 이는 해당 공사장과 관련된 문제이며 본 물건과는 직접적인 관련은 없어 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 은평구청 및 녹번역 인근에 위치하여 행정, 교통, 편의시설 이용이 용이한 장점을 가지고 있습니다. 노유자시설 및 근린생활시설로 이용 가능한 복합 용도의 건물이며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다. 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 막다른 도로 접합과 제2종일반주거지역(7층 이하) 용도 제한은 향후 활용 방안을 신중히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 (지하철 3호선 녹번역 인근) 및 은평구청 인접으로 인한 우수한 입지 조건.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확하고, 인수 부담 있는 임차인이 없어 명도 용이.

* 노유자시설 및 근린생활시설로 다양한 용도 활용 가능성.

* 주변 시세 및 향후 지역 개발 가능성을 고려한 투자 가치.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 935,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 현재 시장 상황, 유사 물건의 낙찰 사례, 그리고 본 물건의 장단점 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 추가적인 현장 조사, 그리고 본 물건의 특수성을 반영한 심층 분석이 필요합니다. 입찰 희망가는 감정가의 70~90% 수준에서 고려해 볼 수 있으나, 이는 최신 시세 및 경매 동향에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.