나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51326 [1] 서울특별시 마포구 신공덕동 1-48 갑을명가시티2 10층1006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 공덕동 소재 '공덕초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설, 연립ㆍ다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상19층 건물내 제10층 제1006호로서, (사용승인 : 2016.11.04.)

- 외벽 : 석재붙임마감등,
- 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

폐문부재로 내부확인은 불가하였으나, 관련공부상의 용도는 오피스텔임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단으로 이용중이며 인접토지 대비 북서측 완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 현황 '업무시설(오피스텔)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복 6차선, 서측 및 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 일반상업지역(2024-05-30), 제2종일반주거지역(2024-05-30), 대로3류(폭 25m~30m)(2003-10-29)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역), 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선(2019-03-14),

기호2, 기호3, 기호6 공히 : 일반상업지역(2024-05-30), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역), 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선(2019-03-14) 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),

기호4 : 제2종일반주거지역(2024-05-30), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함),

기호5 : 제2종일반주거지역(2024-05-30), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09), 대공방어협조구역, 과밀억제권역,


기호7 : 일반상업지역(2024-05-30), 제2종일반주거지역(2024-05-30), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역), 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 한국주택금융공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51326 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 신공덕동 1-48 갑을명가시티2 10층1006호 (신축도로명: 서울특별시 마포구 만리재로 67)

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층, 지상 19층 건물 중 제10층 제1006호

사용승인일: 2016년 11월 4일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 면적

토지면적: 3.02㎡ (약 0.91평)

토지지분: 3.0239㎡ (약 0.91평)

건물 전용/실사용 면적: 16.76㎡ (약 5.07평)

건물 총면적(분양면적): 16.76㎡ (약 5.07평)

1.3. 감정가 및 평가

감정가: 130,000,000원 (1억 3천만원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 마포구 공덕동 소재 '공덕초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설, 연립·다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 편입니다.

또한, 서울 지하철 5, 6호선, 공항철도, 경의중앙선 환승역인 공덕역이 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

본 건 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등 복합 용도 지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 과밀억제권역, 건축선 지정 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(2025.04.17 접수, 사건번호 2025타경51326)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 133,000,000원 (1억 3천 3백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 17일

* 확정일자: 2021년 1월 4일

* 대항력: 없음

권리분석 결과, 상기 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 임대차 관계를 주장할 수 없으며, 보증금 반환 청구권도 인정되지 않습니다.

3.4. 주의사항 및 특이사항

* 임차인 및 주택임차권승계인 한국주택금융공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 매우 유리한 조건입니다.

* HF 인수조건 변경 관련 특이사항이 있으나, 이는 채권자(한국주택금융공사)와의 조건 변경으로 보이며, 권리관계에 미치는 영향은 미미합니다.

* 등기부상의 압류 내역(화성시, 마포구, 서인천세무서장, 서대전세무서장)은 모두 말소기준권리 이하 순위로 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 마포구 신공덕동 일대는 오피스텔, 아파트, 상가 등이 복합적으로 발달한 지역입니다.

특히 공덕역 역세권이라는 지리적 이점으로 인해 유동인구가 풍부하고 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 임대/매매 현황

최근 2026년 5월, 6월에 동일 건물(갑을명가시티2)의 16.76㎡ 오피스텔이 1억 1천 5백만원에서 1억 2천 5백만원 사이에 실거래되었습니다.

이는 본건의 감정가 1억 3천만원과 비교했을 때, 시장 가격과 유사하거나 약간 하회하는 수준으로, 투자 가치가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 공덕초등학교, 서울여자고등학교 등 교육시설이 위치하며, 이마트, 롯데슈퍼 등 대형마트와 다수의 병원, 은행, 음식점 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 주변 환경

업무시설과 주거시설이 조화롭게 분포되어 있어 도심 속 편리한 생활이 가능합니다.

또한, 한강공원 접근성이 양호하여 여가 시간을 활용하기에도 좋은 환경입니다.

주변 지도상 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 미확인

현장 방문 시 폐문부재로 인해 건물 내부 상태 및 설비의 정상 작동 여부를 확인할 수 없었습니다. 입찰 전 내부 확인이 필요하며, 이에 따른 수리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한

본 건 토지가 일반상업지역 및 제2종일반주거지역 등 복합 용도 지역에 속하고, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받으므로, 향후 건물 이용 및 증축 등 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 탁월한 입지 조건

서울의 핵심 업무지구 중 하나인 공덕역 역세권에 위치하여 4개 노선(5, 6, 경의중앙, 공항철도) 이용이 편리하며, 임대 수요가 꾸준합니다.

7.2. 시세 대비 합리적인 가격

감정가 1억 3천만원은 최근 실거래가(1억 1천 5백만원 ~ 1억 2천 5백만원)와 비교 시, 경쟁력 있는 수준입니다.

7.3. 명확하고 안전한 권리관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없으며, 임차인 관련 조건 또한 매수인에게 유리하게 명시되어 있습니다.

7.4. 소형 면적의 투자 용이성

전용면적 16.76㎡(약 5평)의 소형 오피스텔로, 1인 가구 임대 및 소액 투자용으로 접근성이 뛰어납니다.

8. 종합 의견

본 건은 마포구 공덕역이라는 최고의 입지 조건과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다.

소형 평형으로 투자 및 실거주 목적 모두 적합하며, 최근 실거래 사례를 고려했을 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 좋은 기회입니다.

다만, 현장 확인 불가로 인한 내부 상태 미확인 및 임차인 관련 조건 이행 여부에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 실거래가: 11,500만원 ~ 12,500만원 (16.76㎡ 기준)

* 감정가: 13,000만원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 김 의 보증금 1.33억은 대항력 부재 및 매각 조건에 따라 인수 부담 없음)

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래 최고가(12,500만원)와 감정가(13,000만원)를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정합니다.

내부 상태 확인의 어려움, 복합적인 지역 용도 제한 등을 감안하여, 최근 실거래가 상단인 1억 2,500만원에서 감정가 수준인 1억 3,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 추천 입찰 범위: 12,500만원 ~ 13,000만원 (1억 2천 5백만원 ~ 1억 3천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.