나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경521 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 3층307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ""갈현1동 주민센터"" 동측에 위치하며, 주위는 공동주
택, 각종 근린생활시설, 업무용부동산 및 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(연신내역/
3,6호선, GTX-A)이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하4층/지상9층 건물 중 제3층 제307호로서
(사용승인일:2018.01.25),
외벽 : 석재 붙임 등,
내벽 : 몰탈위 페인트마감 등,
바닥 : 아스타일 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

기준시점 현재 ""업무용(롯데건설 현장사무소)""로 이용됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 소화설비, 화재탐지 및 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지이며, 건부지(""(유)갈현상가""로서 아파트(도시형생활주
택원룸형), 판매시설, 근린생활시설 및 운동시설 등)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약15미터 내외, 남측으로 약 12미터 내외, 동측으로 약 8미터 내외 및 북측으
로 약 4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(8층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건은 구분건물로서 벽체 등 견고한 구조물로 경계구분이 가능하게 독립적으로 구획되어
있으며, 본건 출입문 상단에 각 호수를 식별할 수 있는 건물번호표지가 부착되어 있으니
경매 진행 및 참여시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경521 (1) 부동산 임의경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경521 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 3층307호

용도: 근린상가

감정가: 982,000,000원

토지 면적: 35.96㎡ (약 10.88평)

건물 면적: 127.08㎡ (약 38.44평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 해당 사항 없음

특수 물건 정보: 유동화 물건

1.2. 입지 조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "갈현1동 주민센터" 동측에 위치하고 있으며, 주변으로는 공동주택, 각종 근린생활시설, 업무용 부동산 및 학교 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고, 근거리에는 지하철 3, 6호선 및 GTX-A 노선이 지나는 연신내역이 소재하는 등 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 본건은 서측 약 15미터, 남측 약 12미터, 동측 약 8미터, 북측 약 4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(8층 이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리 분석

* 말소기준권리: 2019년 3월 26일 접수된 수협은행 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 명세서상 지상권은 없는 것으로 파악됩니다.

* 등기부 요약:

* 갑구: 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역, 남현옥 소유권 이전 (매매 936,921,024원) 내역 확인됩니다.

* 을구: 수협은행 근저당 (578,400,000원, 말소기준), 주식회사대진대부캐피탈 근저당 (150,000,000원, 말소), 수협은행 임의경매 (565,149,424원, 말소) 등 다수의 채권이 등기되었으나, 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 728,400,000원 (말소기준 권리 및 그 외 등기된 채권 총액)

* 임차인 현황:

* 임차인: 롯데건설주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 해당 없음

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 박민경

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-21

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 파악된 임차인 중 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

1.4. 상권 분석

본건이 소재한 갈현동 일대는 은평구의 주요 상업 지역 중 하나로, 연신내역을 중심으로 형성된 다양한 상업 시설과 함께 주거 지역이 혼재된 곳입니다. (유)갈현상가 건물 자체는 아파트(도시형생활주택/원룸형), 판매시설, 근린생활시설, 운동시설 등 복합 용도로 이용되고 있습니다. 본건 307호는 현재 업무용(롯데건설 현장사무소)으로 이용 중이나, 상가 건물 내 위치하여 향후 다양한 업종으로의 전환 가능성이 있습니다. 인근에 대형 병원(서울은평병원)과 연신내 로데오 거리 등 유동인구가 많은 지역과 근접해 있어 배후 수요가 탄탄한 편입니다.

1.5. 생활 정보

* 주변 시설: 갈현1동 주민센터, 각종 은행, 병원, 마트, 소규모 상점 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 교육 시설: 갈현초등학교, 신도중학교, 선정고등학교 등 다수의 학교가 인근에 소재하고 있습니다.

* 교통: 지하철 3, 6호선 및 GTX-A 연신내역이 도보 거리에 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다. 다수의 버스 노선도 운영 중입니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화 설비, 화재 탐지 설비, 지하 주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 지하 4층/지상 9층 건물 중 3층에 위치하며, 2018년 1월 25일에 사용 승인되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: '유동화 물건'이라는 점은 채권이 금융기관 등을 통해 거래되었음을 시사하며, 경매 과정이나 권리 관계에 있어 일반 물건보다 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 현재 임차인 현황: 두 명의 임차인 모두 보증금이 0원이고 대항력이 없는 것으로 파악되어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, '롯데건설 현장사무소'라는 점은 일시적인 사용 용도일 수 있습니다.

* 향후 건물 관리: 집합건물 특성상 관리단 또는 관리사무소와의 협조가 필요하며, 관리비 체납 등의 문제가 발생할 수 있으므로 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 자체적인 확인 결과, 본건과 직접적으로 연관되거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 연신내역 역세권에 위치한 (유)갈현상가 내 근린상가 점포로, 신축된 지 얼마 되지 않은 건물(2018년 준공)에 속해 있어 내외부 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 트리플 역세권(3,6호선, GTX-A)이라는 탁월한 교통 여건과 주변 상업 및 주거 시설의 발달로 인한 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 또한, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없는 점은 명도 및 권리 확보 측면에서 매우 유리합니다. 유동화 물건이라는 점은 확인이 필요하지만, 전반적으로 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 교통 입지: 연신내역(3, 6호선, GTX-A 예정) 초역세권으로 향후 미래 가치 상승 기대.

* 우수한 인프라: 주거, 상업, 행정 시설이 밀집된 중심 상권에 위치.

* 신축급 건물: 2018년 준공 건물로 비교적 최신 시설 및 관리 상태 기대.

* 권리 관계 명확: 말소 대상 권리만 존재하며, 인수 부담 임차인 없음.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설, 업무시설 등 다양한 용도로 활용 가능.

1.9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 인근 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 시장 동향 등에 대한 심층적인 추가 조사가 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 입찰가격을 특정하기 어렵습니다. 다만, 감정가 982,000,000원을 기준으로, 권리 분석 결과 인수 부담이 없고 건물 상태가 양호하다는 점을 고려하여 향후 시장 상황과 경쟁 물건 분석을 통해 신중하게 결정해야 할 것입니다. 인수할 보증금은 0원이므로, 낙찰가의 70~80% 수준에서 시작하여 입찰에 참여하는 것이 일반적인 전략이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.