나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경521 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 3층307호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경521 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 3층307호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경521
• 주소: 서울특별시 은평구 갈현로 300 (유)갈현상가, 3층307호
• 용도: 근린상가

서울서부지방법원 경매1계 2025타경521 | 소재지: 서울특별시 은평구 갈현로 300 (유)갈현상가, 3층307호 | 감정가: 982,000,000원 | 최저가: 628,480,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울서부지방법원 2025타경521 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 은평구 갈현동 548, (유)갈현상가 3층 307호에 소재한 부동산 임의경매 사건입니다. 사건번호는 서울서부지방법원 2025타경521 (1)이며, 감정가는 982,000,000원입니다. 토지 면적은 35.96㎡ (약 10.88평)이며, 건물 면적은 127.08㎡ (약 38.44평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 건물의 용도는 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조로 2018년 1월 25일에 사용 승인되었습니다.

1.2. 입지 조건

본 건은 서울특별시 은평구 갈현동에 위치하며, '갈현1동 주민센터' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 다양한 근린생활시설, 업무용 부동산 및 학교 등이 혼재되어 있어 지역 내 생활 편의성이 높은 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 3, 6호선 및 GTX-A 노선이 정차하는 연신내역이 근거리에 위치하여 서울 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 부동산 임의경매로, 채권자는 수OOO입니다. 임의경매는 통상적으로 담보권 실행에 의한 경매이므로, 경매 절차를 통해 소유권 이전 시 기존 권리 관계는 정리되는 경우가 많습니다. 다만, 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지 상세한 권리 분석이 필요합니다. 본 보고서에서는 제공된 정보만을 토대로 작성되었으며, 실제 경매 참여 시에는 법원 문건 및 현장 확인을 통해 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

1.4. 상권 분석

연신내역 일대는 서울 북서부의 대표적인 복합상권으로, 10대부터 50대까지 다양한 연령층의 유동인구를 자랑합니다. 특히 지하철 3, 6호선 환승역이라는 지리적 이점과 GTX-A 노선 개통 예정 등의 교통 호재는 상권의 가치를 더욱 높이고 있습니다. 현재 상권은 의류, 먹거리, 유흥 등 다양한 업종이 밀집해 있으며, 특히 주점, 식당, 휴게음식점 등이 강세를 보이고 있습니다. 본 건이 위치한 갈현동 지역 역시 이러한 연신내 상권의 배후 지역으로서, 근린생활시설로서의 가치를 충분히 지니고 있습니다.

1.5. 생활 정보

인근에 갈현1동 주민센터가 있어 행정 편의성이 있습니다. 또한, 주변에 주거 시설 및 학교들이 분포해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 다양한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 서비스 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.6. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조로, 2018년 1월 25일 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 지하 4층, 지상 9층 건물 중 3층 307호이며, 현재 '롯데건설 현장사무소'로 사용 중인 업무용 공간입니다. 외벽은 석재 붙임, 내벽은 페인트 마감, 바닥은 아스타일 마감 등으로 시공되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화 설비, 화재 탐지 설비, 지하 주차장 등이 구비되어 있어 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

1.7. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(8층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 제2종일반주거지역은 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하의 건축이 가능하나, '8층 이하'라는 제한이 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 임대 관계 미확인: 현재 임대 관계가 불분명하므로, 낙찰 후 임대차 관계에 대한 명확한 파악 및 해결이 필요합니다.

2. 향후 건물 이용 제한: 제2종일반주거지역의 '8층 이하' 제한이 본 건 건물(지상 9층)의 향후 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다. 이는 현재의 법규상으로는 '기존 건축물'로서 용도 변경 등은 가능할 수 있으나, 신축 또는 대수선 시에는 현행 법규를 따라야 할 수 있습니다.

3. 상권 변화 가능성: 연신내역 상권은 발달된 편이나, 대형 쇼핑몰 입점 등으로 인해 경쟁 환경이 변화할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 서북부의 핵심 상권인 연신내역 인근에 위치하며, 비교적 신축 건물에 속합니다. 더블 역세권 및 GTX-A 노선 예정지라는 교통 호재를 바탕으로 향후 발전 가능성이 기대되는 입지입니다. 근린생활시설로서 현재 업무용으로 사용되고 있어 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다. 다만, 임대차 관계 불확인 및 용도지역 상 8층 이하 제한과 같은 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

* 우수한 입지: 연신내역의 더블 역세권 및 GTX-A 노선 예정지로, 탁월한 교통 접근성과 미래 가치를 지니고 있습니다.

* 발달된 상권: 연신내 상권의 풍부한 유동인구와 다양한 소비층을 기반으로 안정적인 상권입니다.

* 신축 건물: 2018년 사용 승인된 비교적 현대적인 건물로, 즉시 활용 또는 리모델링 용이성이 높습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 효율적인 관리가 가능합니다.

* 업무용 활용: 현재 업무용으로 사용 중이며, 향후 다양한 근린생활시설 및 소규모 사무실 등으로의 전환이 용이합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계