나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9546 [1] 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제4층 제414호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9546 [1] 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제4층 제414호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9546
• 주소: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 127-33 가산대명벨리온, 제4층 제414호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매14계 2025타경9546 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 127-33 가산대명벨리온, 제4층 제414호 | 감정가: 122,000,000원 | 최저가: 97,600,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9546 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9546 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제4층 제414호

용도: 오피스텔

감정가: 122,000,000원

토지면적: 15.99㎡ (약 4.84평)

건물면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1·7호선 "가산디지털단지역" 8번 출구에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트, 연립주택, 지식산업센터, 주상용 건물, 오피스텔, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 대중교통 이용 역시 편리한 편입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 1·7호선 "가산디지털단지역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이는 직주근접 및 외부 활동에 긍정적인 요소로 작용합니다.

* 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조에 철근콘크리트 지붕을 갖춘 16층 업무시설 건물 내에 위치하고 있습니다. 해당 물건은 4층 414호이며, 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

* 이용상태

현재 오피스텔로 이용 중입니다. 다만, 공부상에는 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

* 설비내역

개별난방시설, 승강기 설비, 주차장 설비, 소화전 설비, 급배수 및 기본적인 위생 설비 등을 갖추고 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설은 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

본건은 북서측 가산디지털2로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 문제가 없습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속해 있으며, 다음과 같은 법적 제한을 받고 있습니다.

- 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

- 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법)

- 장애물제한표면구역 (공항시설법)

- 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

- 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

- (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

이러한 제한 사항은 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공부와의 차이

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이 차이는 추후 재산세 등 세금 관련 문제나 용도 변경 시 이슈가 될 수 있습니다.

* 기타 참고사항

임대 관계는 현재 파악되지 않은 상태입니다. (임대관계 미상)

* 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 현재 제공된 정보만으로는 상세한 권리분석이 어렵습니다. 인수되는 권리, 선순위 임차인 여부, 유치권 존재 여부 등을 파악하기 위해서는 등기부등본 및 현장 조사를 통한 추가적인 확인이 필수적입니다. 임대관계가 미상임을 고려할 때, 임차인 현황 파악이 중요합니다.

* 상권분석

본건이 위치한 금천구 가산동 일대는 서울의 대표적인 IT 및 산업단지 밀집 지역입니다. 다수의 기업체와 업무 시설이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 가산디지털단지역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 지구는 유동 인구가 많아 오피스텔의 임대 수익률 측면에서 긍정적인 환경을 제공합니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 식당, 편의시설 등이 잘 갖춰져 있어 직장인들의 생활 편의성이 높습니다.

* 생활정보

본 물건은 오피스텔로서 기본적인 주거 및 업무 편의 시설을 갖추고 있습니다. 가산디지털단지역 인근은 백화점, 대형마트, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주변에 공원 및 녹지 공간 또한 일부 확보되어 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

* 잠재적 리스크

1. 주거용 사용으로 인한 문제 : 공부상 업무시설이나 주거용으로 사용되는 경우, 세금(종합부동산세 등)이나 향후 재건축/재개발 시 용도 불일치로 인한 제약이 발생할 수 있습니다.

2. 임대 관계 미확인 : 현재 임차인 현황을 알 수 없어 명도 과정에서의 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다. 공실 발생 시 공실 리스크도 고려해야 합니다.

3. 토지 이용 제한 : 건축법, 공항시설법, 군사기지 및 군사시설 보호법 등 다양한 법규에 따른 제한이 존재하므로, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

4. 건물 노후도 : 구체적인 준공 연도 정보는 없으나, 해당 지역의 개발 시점을 고려하여 건물 노후도 및 관리 상태를 점검할 필요가 있습니다.

* 주변 시설 조사 (혐오시설 포함)

서울특별시 금천구 가산동 776번지 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본 물건이 위치한 가산대명벨리온 오피스텔은 가산디지털단지 내 상업 및 업무 밀집 지역에 속해 있습니다. 주변에는 다수의 지식산업센터, 오피스 빌딩, 상가, 주거 시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 도시 환경을 형성하고 있습니다. 현재까지 파악된 바로는, 본 물건과 직접적으로 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 인접해 있지 않습니다. 다만, 가산디지털단지 내에는 산업 시설들이 다수 존재하므로, 특정 업종에 따라 소음이나 분진 등에 대한 민감도는 다를 수 있습니다.

* 종합 의견

본건은 지하철역 초역세권에 위치하고 있으며, 서울의 주요 산업단지 내에 있어 직주근접성이 뛰어나고 풍부한 임대 수요를 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 건물 내 기본적인 편의 시설 또한 잘 갖추어져 있어 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다르다는 점, 임대 관계가 불분명하다는 점, 그리고 다양한 법적 제한 사항이 존재한다는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 리스크 요소입니다. 상세한 권리 분석과 현장 조사를 통해 이러한 위험 요소를 충분히 검토한 후 투자 여부를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 투자 포인트

1. 탁월한 입지 : 가산디지털단지역 초역세권이라는 점은 공실률을 낮추고 시세 상승을 기대할 수 있는 강력한 요인입니다.

2. 안정적인 임대 수요 : IT 및 산업단지 종사자들을 중심으로 꾸준한 오피스텔 임대 수요가 존재합니다.

3. 소형 면적 : 관리비 부담이 적고, 소액 투자로 접근이 용이할 수 있습니다.

4. 주거/업무 복합 용도 가능성 : 현황 주거용으로 사용 중이므로, 임대 수익 외에 개인의 주거 공간으로 활용하는 방안도 고려해볼 수 있습니다. (단, 용도에 따른 세금 문제는 별도 확인 필요)

법원 정보

서울남부지방법원 경매14계