나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9546 [1] 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제4층 제414호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1ㆍ7호선 ""가산디지털단지역 8번출구"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 연립주택, 지식산업센터, 주상용건물, 오피스텔, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철1ㆍ7호선인 ""가산디지털단지역"" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리튼지붕 16층 업무시설 건물 내 제4층 제414호외 3개호로서,
외벽 : 석재붙임 및 페인팅 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

개별난방시설, 승강기설비, 주차장설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 가산디지털2로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9546 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제4층 제414호

용도: 오피스텔 (현황: 주거용으로 이용 추정)

토지면적: 15.99㎡ (약 4.84평)

건물면적: 16.61㎡ (약 5.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 122,000,000원

1.3. 평가 요약

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕 16층 업무시설 건물 내 제4층 제414호

이용 상태: 오피스텔로 이용 중

설비 내역: 개별난방, 승강기, 주차장, 소화전, 급배수 및 기본적인 위생 설비 등

토지 형상 및 이용 상태: 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중

인접 도로 상태: 본건 북서측 가산디지털2로와 접함

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

공부와의 차이: 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문 조사됨.

기타 참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1, 7호선 "가산디지털단지역 8번 출구" 남서측 인근에 위치함.

주위는 아파트, 연립주택, 지식산업센터, 주상용 건물, 오피스텔, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 1, 7호선인 "가산디지털단지역" 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (2018.06.08. 접수, 3,840,000,000원)

본 경매로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2021-08-30

배당신고일자: 2024-03-27

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기(2024.03.27.) 되어 있으나, 말소 대상임. 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있으나, 현재까지는 보증금 미인수 처리되어 있음.

3.3. 등기부 요약 (말소 기준 권리 및 인수 권리)

인수되는 권리:

* 토지 을구 1번 지상권 설정 등기 (2017.12.06. 등기) - 매각으로 소멸되지 않으며 매수인이 인수함.

말소되는 권리 (예상):

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소

* 갑4: 소유권이전청구권가등기 (매매예약)

* 갑5: 가압류 (김광훈)

* 갑6: 압류 (용인세무서장)

* 을2: 주택임차권 (이서영)

* 갑7: 압류 (국민건강보험공단)

* 갑10: 압류 (서울특별시)

* 갑11: 임의경매 (채권자 에이치에프아이삼이에이유동화전문)

등기부채권 총액: 4,101,388,355원 (말소기준권리 포함)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울 서남권의 주요 업무 및 산업 중심지인 가산디지털단지에 위치함.

지식산업센터, 오피스, 상가, 주거용 오피스텔 등이 밀집되어 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역임.

4.2. 주변 시설

인근에 근린생활시설, 공공시설, 교육시설 등이 위치하여 생활 편의성이 양호함.

토지이용계획상 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 존재하므로, 실제 이용 현황 및 주변 환경에 대한 추가적인 현장 조사가 필요함. 별도의 혐오시설 정보는 현재까지 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

대형 쇼핑몰, 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있음.

5.2. 주거 환경

오피스텔 단지로 기본적인 주거 편의성을 갖추고 있음.

건물 등기상 업무시설이나, 현황 주거용으로 이용 추정되어 실제 주거 환경에 대한 평가가 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

인수되는 지상권 설정 등기 (2017.12.06. 등기) 존재. 해당 지상권의 내용, 범위, 존속기간, 권리금 등은 매수인이 부담해야 하므로, 반드시 확인 후 입찰해야 함.

재매각 물건으로, 이전 매각 실패 사유에 대한 면밀한 검토가 필요함.

유동화물건, 공동담보, 별도등기 등의 특수 사항은 추가적인 법률 및 등기 검토를 요함.

6.2. 기타 리스크

건물 현황: 공부상 업무시설이나 주거용으로 이용 중으로 탐문됨. 이는 향후 양도소득세 등 세금 문제 발생 소지가 있으므로 주의가 필요함.

임대 관계: 임대 관계가 불분명하여 명도 및 임대차 관련 추가 확인이 필요함.

소형 면적으로 인한 환금성 제약 가능성.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지역 인근에 위치한 소형 오피스텔로서, 역세권이라는 장점을 가짐.

대부분의 권리는 말소되나, 매수인이 인수해야 하는 지상권 설정 등기가 존재하여 투자 시 반드시 확인해야 할 핵심 사항임.

현황 주거용 이용 추정, 재매각 물건 등의 특이사항은 투자 결정 전 심층적인 분석을 요구함.

감정가는 1억 2,200만원이나, 최근 실거래가를 비교했을 때 보수적인 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

가산디지털단지역 초역세권의 소형 오피스텔로 소액 투자 접근 가능.

지식산업센터 밀집 지역으로, 직장인 대상 임대 수요 잠재력 보유.

최근 실거래가 수준 고려 시, 향후 시세 상승 또는 임대 수익률 확보 가능성.

급변하는 시장 상황 및 법적 리스크 해소 시, 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 12일 거래: 94,500,000원 (16.61㎡, 9층)

* 2026년 5월 4일 거래: 115,000,000원 (16.61㎡, 11층)

* 2026년 5월 4일 거래: 115,000,000원 (16.61㎡, 8층)

평균 실거래가 (최근 3건): 약 108,170,000원

최고 실거래가: 115,000,000원

감정가: 122,000,000원

건물 연식: 2017년 준공 (비교적 신축)

입찰가 산정 고려사항:

* 감정가가 최근 최고 실거래가보다 높음.

* 매수인이 인수해야 하는 지상권 존재 (가치 하락 요인).

* 재매각 물건으로, 이전 매각 실패 사유 및 시세 변동 가능성 고려.

* 현황 주거용 이용 추정으로 인한 세금 문제 발생 가능성.

* 특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20% (122,000,000원 * 20% = 24,400,000원)

권고 예상 입찰가:

인수되는 권리(지상권)와 재매각 이력, 공부와 현황의 차이 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함. 최근 최고 실거래가(115,000,000원) 및 감정가(122,000,000원) 사이에서, 권리 인수 비용 및 제반 리스크를 감안하여 입찰가 결정 필요.

105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.