나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9651 [1] 서울특별시 양천구 신정동 998-10 제4층 제403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9651 [1] 서울특별시 양천구 신정동 998-10 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9651 | 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 998-10 제4층 제403호 | 감정가: 277,000,000원 | 최저가: 277,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9651 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9651 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 998-10 제4층 제403호

용도: 다세대주택

감정가: 277,000,000원

토지면적: 18.60㎡ (약 5.63평)

건물면적: 28.99㎡ (약 8.77평) (전용면적 기준, 분양면적 미표시)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

토지 지분율: 1859.7 (건물 지분율: 2898.7)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, 서울양목초등학교 동측에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 근린공원, 학교 등이 소재한 조용한 주거지역입니다. 차량 접근이 용이한 세로에 접해 있으며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 5호선 목동역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자 겸 채무자는 최OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 시 특별한 주의사항이 있습니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사에 대하여, 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 임차인과의 보증금 문제 처리에 대한 명확한 조건이므로, 매수인으로서는 해당 내용을 철저히 확인하고 이행해야 할 중요한 사항입니다.

1.4. 상권분석

해당 물건은 전형적인 주거지역에 위치하고 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다. 주변에 학교와 공원이 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다. 다만, 적극적인 상권 형성이 기대되는 지역은 아니므로, 투자 시 임대 수익보다는 실거주 목적이 더 적합할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 서울양목초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경에 유리하며, 목동역(지하철 5호선)을 이용한 도심 접근성이 좋습니다. 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 근린공원 등이 가까워 여가 활동을 즐기기에도 적합합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 권리분석의 '주의사항'에서 언급된 임차인 보증금 관련 조건입니다. 매수인이 임차인과의 보증금 관련 분쟁을 직접적으로 부담하지 않도록 조건이 명시되어 있으나, 임차권 등기 말소 및 보증금 반환 청구권 포기라는 절차가 원만히 진행되지 않을 경우 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역 등 토지이용계획 및 제한 상태를 숙지해야 합니다. 주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 없으나, 통상 주거지역 내에서 일반적으로 예상되는 시설 외의 특별한 문제는 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 지하철역이 인접해 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 신축(2019년 사용승인) 건물이라는 점도 장점입니다. 하지만 임차인 보증금 관련 조건이 명확히 명시되어 있어, 이를 인수하는 과정에서 발생할 수 있는 제반 사항을 꼼꼼히 검토해야 합니다. 권리 관계를 명확히 정리하고 잔액 보증금 문제만 해결된다면, 비교적 안정적인 주거 공간으로 활용 가치가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

양천구 신정동이라는 입지적 장점과 신축 건물이라는 점을 고려할 때, 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다. 특히, 임차인 관련 권리 관계가 명확히 정리된다면, 향후 임대 수익 또는 실거주 목적 모두에서 안정적인 투자처가 될 수 있습니다. 다만, 권리 분석 시 명시된 주의사항을 최우선으로 고려하여, 발생 가능한 모든 상황에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계