나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9613 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제10층 제1002호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9613 [1] 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제10층 제1002호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9613 | 소재지: 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제10층 제1002호 | 감정가: 516,000,000원 | 최저가: 516,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9613 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9613 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 246-9 더에스에스타운 제10층 제1002호

용도: 다세대주택

감정가: 516,000,000원

토지면적: 11.97㎡ (약 3.62평)

토지 지분율: 1197

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.08㎡ (약 10.91평)

건물 지분율: 3608

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 서O

채무자: 서O

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층 지상10층 건물 (사용승인 2022년 02월 11일)

이용상태: 도시형생활주택 (단지형다세대)

설비내역: 급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기, 기계식 주차설비 등

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

기타참고사항: 등기사항전부증명서상 주택임차권등기 (임차보증금 479,000,000원, 2024.01.29.)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 서울염동초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 소유자와 채무자는 동일인입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 등기사항전부증명서 상 주택임차권등기(임차보증금 479,000,000원)가 설정되어 있습니다. 이는 향후 매수인에게 인수될 수 있는 권리이므로 주의가 필요합니다. 특히, 주의사항에 명시된 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건은 매수인이 반드시 확인하고 이행해야 할 사항입니다.

1.4. 상권분석

주변에 다양한 종류의 주거 시설과 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다. 다만, 본 건이 위치한 염창동 일대는 주거 밀집 지역의 특성을 가지며, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 상대적으로 적은 편입니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 확인되지 않습니다.

1.5. 생활정보

본건은 서울염동초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 인근에 버스 정류장이 있어 강서구청, 지하철역 등으로의 이동이 편리할 것으로 예상됩니다. 주변에 공원이나 녹지 공간에 대한 구체적인 정보는 추가적인 조사가 필요하나, 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인의 주택임차권등기입니다. 임차보증금이 479,000,000원으로 감정가 대비 높은 비중을 차지하며, 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행된다는 점은 매수인에게 부담이 될 수 있습니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우, 명도 및 권리 확보에 어려움이 발생할 수 있습니다. 또한, 2022년 2월에 사용 승인된 신축 건물이라는 점은 장점이나, 건물 자체의 하자 발생 가능성 등은 일반적인 부동산 투자에서 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 염창동에 위치한 신축 다세대주택으로, 초등학교 인근이라는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 높은 금액의 임차권등기가 설정되어 있어 권리 분석 및 명도 과정에서 신중한 접근이 필요합니다. 임차인과의 명확한 협의 및 법적 절차 이행 여부가 매수인의 인수 부담을 결정짓는 중요한 요소가 될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 도시형생활주택으로 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

서울염동초등학교가 인접하여 실거주 목적의 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

강서구 염창동 일대는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

권리관계 명확히 파악 후 명도 관련 제반 사항을 철저히 준비한다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계