나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9608 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제12층 제1204호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9608 [1] 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제12층 제1204호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9608 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제12층 제1204호 | 감정가: 295,000,000원 | 최저가: 295,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9608 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9608 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제12층 제1204호

용도: 오피스텔

감정가: 295,000,000원

토지면적: 8.77㎡ (약 2.65평)

건물면적: 24.87㎡ (약 7.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 명OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재한 '미림에이클래스' 오피스텔로, 서울두산초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지와 다양한 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

지하철 1호선 석수역에서 도보 약 15분 거리이며, 버스를 이용하면 가산디지털단지역(1, 7호선)까지 10분 내외로 소요됩니다.

인근에는 서울두산초등학교, 독산고등학교가 있으며, 홈플러스 익스프레스, 다수의 편의점, 식당, 카페, 병원, 은행 등이 밀집해 있습니다.

1.3. 건물 상세

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 12층 건물 중 제12층 제1204호입니다.

외벽은 석재붙임 마감으로 되어 있으며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

오피스텔 1개호로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 주차 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.4. 토지 이용 및 계획

토지는 인접한 필지 대비 등고평탄한 세장형의 형상으로, 본건 오피스텔 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

본건 서측으로는 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당되어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

소유자 겸 채무자는 명OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 임차인 이재열의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사와 관련된 특이사항입니다.

매각 조건에는 '매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'한다는 내용이 포함되어 있습니다.

이는 해당 조건이 이행될 경우 매수인이 임차보증금에 대한 인수 부담이 없음을 의미하지만, 조건 불이행 시에는 인수 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 금천구 독산동 일대는 주거지역과 상업/업무 지역이 혼합된 지역입니다.

인근에 서울두산초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 다수의 아파트 단지와 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준한 편입니다.

또한, 구로디지털단지 등 업무지구와의 접근성도 양호하여 직주근접 수요가 기대됩니다.

주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 발달하여 생활하기에 편리한 환경을 제공합니다.

현재까지 조사된 바로는, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 파악되지 않았습니다.

다만, 지역 내 공장 및 산업단지 밀집 지역과의 거리를 파악하여 추가적인 주거 환경 영향을 검토할 필요는 있습니다.

1.7. 생활정보

단지 인근에는 서울두산초등학교, 독산고등학교 등이 위치하고 있으며, 관악산 등 녹지 공간과도 근거리에 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

대형마트, 백화점 등은 차량 이동이 필요하지만, 다양한 규모의 상점과 병원, 은행 등이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 모든 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차권 관련 주의사항입니다.

주택도시보증공사가 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 매각 조건이므로, 해당 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

만약 조건이 이행되지 않으면 매수인이 임대차보증금 반환 채무의 일부 또는 전부를 인수하게 될 위험이 있습니다.

또한, 본건은 준공업지역에 속해 있어 일부 지역의 특성상 소음, 분진 등의 환경적 요인이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

지구단위계획구역, 건축물 높이 제한 등 각종 도시계획상의 제한으로 인해 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2025타경9608 (1) 물건은 금천구 독산동의 '미림에이클래스' 오피스텔로, 입지, 교통, 생활 편의 시설 접근성 등에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

감정가 295,000,000원으로, 소형 면적의 오피스텔로서 1~2인 가구 또는 소규모 사업장 임대 수요를 공략하기에 적합합니다.

다만, 임차인의 보증금과 관련된 매각 조건상의 특이사항을 면밀히 분석하고, 해당 조건이 매각 절차에서 어떻게 처리되는지를 반드시 확인해야 합니다.

이 부분이 명확히 해결된다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.10. 투자 포인트

1. 역세권 및 교통 요지: 지하철역(1호선 석수역, 1,7호선 가산디지털단지역 등) 및 주요 도로 접근성이 양호하여 직장인 및 학생들의 임대 수요 확보에 유리합니다.

2. 생활 편의 인프라: 초등학교, 상업시설, 근린생활시설 등이 인접하여 생활 만족도가 높습니다.

3. 가격 경쟁력: 감정가를 바탕으로 시세 대비 저렴하게 취득할 기회를 노릴 수 있습니다.

4. 권리관계 명확화: 임차권 관련 조건을 철저히 확인하여 인수 부담을 최소화하고 안전하게 낙찰받는 것이 중요합니다. 조건 이행 시, 시세차익 또는 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

5. 지역 개발 잠재력: 금천구 일대의 지속적인 도시 개발 및 산업 단지 활성화와 맞물려 향후 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계