나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9397 [1] 서울특별시 구로구 구로동 98-14 마인드에코프라움 제7층 제705호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.04.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재""구로중학교"" 북서측 도로 월편에 위치하며,주위는 아파트,오피스텔,도시형생활주택,학교,공공시설 및 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며,대중교통수단으로 인근에 노선버스정류장 및 지하철(대림역)역이 소재하는 바 제반 교통상황 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 14층 건물 내 제7층 제705호로서
외벽;석재붙임
창호;하이새쉬창호 입니다.

이용상태

아파트(도시형생활주택 원룸형;건축물현황도 상 방1,화장실,주방 겸 거실,발코니 등)으로 이용 중 입니다.

설비내역

도시가스설비,승강기설비,기계식 주차장설비,화재탐지 및 경보설비,난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 와 등고 평탄시 되는 세장형의 토지로 도시형생활주택 원룸형,업무시설(오피스텔) 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

지적도 상 남동측으로 폭 약12m 정도의 포장도로와 한면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역(2003-09-02),도로(접함),가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 98-14 마인드에코프라움 제7층 제705호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물면적: 35.34㎡ (약 10.70평)

토지면적: 7.05㎡ (약 2.13평)

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 14층 건물 내 제7층 제705호

외벽: 석재붙임

창호: 하이새쉬창호

이용상태: 방 1, 화장실, 주방 겸 거실, 발코니 등으로 이용 중

1.3. 토지 정보

형상 및 이용상태: 인접도로와 등고 평탄시 되는 세장형 토지, 도시형생활주택 원룸형 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중

1.4. 매각 관련 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9397 (1)

감정가: 290,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

등기부채권 총액: 1,648,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로중학교" 북서측 도로변에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 학교, 공공시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통

제반 차량 출입이 가능하며, 대중교통수단으로는 인근에 노선버스정류장 및 지하철(대림역)역이 소재하여 제반 교통상황은 무난합니다.

2.3. 도로

지적도상 남동측으로 폭 약 12m 정도의 포장도로와 한 면으로 접합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류 (2023-08-30, 1,279,000,000원)입니다. 해당 가압류보다 선순위인 권리는 없으며, 해당 가압류와 그 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: JINYUSHUN

전입일자: 2019-09-27

대항력: 있음

보증금 및 차임: 미상

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: LISHANYU

전입일자: 2019-05-31

대항력: 있음

보증금 및 차임: 미상

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: PIAONAYING

전입일자: 2019-05-31

대항력: 있음

보증금 및 차임: 미상

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 박승길 (중국인)

보증금: 369,000,000원

전입일자: 2019-05-29

확정일자: 2019-05-17

배당신고일자: 2023-10-19

대항력: 있음

비고:

3.3. 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 등기부상 해당 주택임차권(을1)의 권리금액은 369,000,000원이며 '인수'로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 구로동 일대는 주거용 건물(아파트, 오피스텔, 도시형생활주택)과 근린생활시설, 학교, 공공시설 등이 혼재된 복합 상권입니다. 대림역 인근으로 유동인구 및 상주인구 확보가 용이하며, 상업 및 주거 기능이 공존하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

도시가스설비, 승강기설비, 기계식 주차장설비, 화재탐지 및 경보설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

단지 주변에 학교, 공공시설, 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 인근에 대림역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인들이 존재한다는 점입니다. 특히 박승길 임차인의 경우 369,000,000원의 보증금이 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 또한, JINYUSHUN, LISHANYU, PIAONAYING 임차인의 경우 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상으로, 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 임대차 관계에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인 다수 존재 및 그들의 보증금 관련 불확실성으로 인해 권리 분석 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 박승길 임차인의 인수되는 보증금 369,000,000원은 낙찰가 외 추가적인 큰 부담이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울 구로구 내 역세권(대림역)에 위치하여 교통 및 접근성이 우수합니다.

* 수요: 도시형생활주택은 1~2인 가구 수요가 꾸준한 편이며, 주변 상업 및 업무 시설과의 연계성이 좋습니다.

* 잠재력: 향후 구로 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 290,000,000원이며, 최근 유사 면적의 다세대주택 매매 사례가는 약 282,000,000원에서 299,900,000원 수준입니다. 그러나 본 물건은 대항력 있는 임차인, 특히 보증금 369,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아 낙찰 시 총 부담액이 현저히 증가할 수 있습니다.

이러한 막대한 인수 부담으로 인해, 매수인의 잠재적 최대 인수 가능 금액(약 290,000,000원(감정가) + 369,000,000원(인수 보증금) = 659,000,000원)은 현재 시세 대비 과도한 수준이 될 수 있습니다.

보증금 전액 변제가 경매 절차에서 이루어지지 않을 경우, 매수인이 369,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 점, 그리고 다른 임차인들의 미상 보증금까지 고려해야 하는 점을 감안할 때, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 150,000,000원 으로 제시합니다. 이는 잠재적 인수 금액을 고려한 최저 수준의 접근이며, 투자자는 인수 보증금의 실제 변제 여부 및 기타 채권 관계를 면밀히 재확인 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.