나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경489 [1] 서울특별시 양천구 신정동 952-3 주안펌니스아파트 제2층 제202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동에 소재하는 ""신서고등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 ""신정역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상9층 건 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 2002-07-02)

외 벽 : 드라이비트, 화강성 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설(상호 : SMITH KOREA)로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 완경사지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 20m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2016-10-20), 도시철도(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가
축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보
호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가
기재>건축가능하나별도협의요망

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경489 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 952-3 주안펌니스아파트 제2층 제202호

용도: 아파트 (건축물대장상 공동주택 / 현황 이용: 근린생활시설 SMITH KOREA)

감정가: 590,000,000원

토지면적: 39.18㎡ (약 11.85평)

토지지분: 39.18㎡ (약 11.85평)

건물면적: 130.95㎡ (약 39.61평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 중흥새마을금고)

건축물 정보:

사용승인일: 2002년 7월 2일

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상9층 건물

기타: 토지 제시외면적 및 건물 제시외면적 없음.

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신정동 소재, "신서고등학교" 북서측 인근

* 주위환경: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대

* 교통:

* 차량 진출입 용이

* 인근 버스정류장 위치

* 지하철 5호선 "신정역" 소재 (교통 여건 양호)

* 도로: 본건 북측 약 20m 도로에 접함

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m) 접합, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을8 근저당권 (중흥새마을금고, 2012.04.26 접수)

* 경매에 의해 말소되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참고사항 기재)

* 낙찰 시 말소되는 권리:

* 을8 근저당권 (중흥새마을금고)

* 을16 근저당권 (중흥새마을금고)

* 갑31 가압류 (인천신용보증재단)

* 갑37 압류 (서울특별시양천구)

* 갑38 압류 (양천구)

* 갑39 임의경매 (중흥새마을금고)

* 갑40 압류 (서울특별시양천구)

* 인수되는 권리 (주의 요망):

* 대항력 있는 임차인: 고 (전입/사업일자: 2009.04.21, 확정일자: 2025.06.27)

* 보증금: 160,000,000원, 차임: 0원

* 비고: '대항력 있음'으로 표기되어 있으며, 경매 절차상 배당을 통해 보증금 전액을 받지 못할 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원으로 표기되어 있으나, '대항력 있음' 표시는 항상 면밀한 검토가 필요합니다.)

* 소유권이전청구권가등기: 김계은 (2024.03.12 접수) - 본 가등기는 일반적으로 임의경매로 말소되나, 매각으로 소멸되지 않는 권리 여부 추가 확인 필요.

* 등기부채권 총액: 497,598,485원

4. 상권분석

* 건물 이용 현황: 건축물대장상 '공동주택'이나, 현재는 '근린생활시설(SMITH KOREA)'로 이용 중. 이는 상가 활용이 가능한 복합 건물일 가능성을 시사.

* 주변 환경: 아파트 단지와 다세대 주택, 근린생활시설이 공존하는 지역으로, 배후 수요 확보에 유리할 수 있음.

* 입지: 신서고등학교 인근에 위치하여 지역 내 인지도가 있을 수 있음.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 신정역이 소재하여 서울 시내 접근성이 양호. 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 교육: 신서고등학교가 인근에 위치. (상대보호구역으로 교육청 확인 필요)

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 편의시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 고 임차인은 대항력이 있어, 최악의 경우 보증금 1억 6천만원을 추가로 부담해야 할 가능성이 있습니다. (배당 여부 및 금액에 따른 최종 인수 여부 판단 필요)

* 가등기 말소 여부 불확실성: 김계은 씨의 소유권이전청구권가등기가 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 경우, 소유권 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 건축 규제 검토 필요: 토지이용계획상 '건축가능하나별도협의요망' 문구는 추후 재건축 또는 증축 시 추가적인 행정 절차 및 협의가 필요할 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 양천구의 역세권에 위치한 복합 용도의 건물로, 교통 및 생활 환경이 비교적 우수합니다.

* 현재 상업 시설로 이용 중이라는 점은 임대 수익 창출 측면에서 긍정적일 수 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 가등기라는 잠재적 위험 요소를 면밀히 분석하고, 실제 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계 및 현황을 파악하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 신정역 인근으로 우수한 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 공동주택으로 건축되었으나 근린생활시설로 이용 중인 점을 고려할 때, 주거 또는 상업 용도로의 전환 및 활용 가능성이 있습니다.

* 지역 발전 잠재력: 양천구 지역의 지속적인 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 590,000,000원

* 고려사항:

* 인수 보증금 (임차인 고 ): 0원 (배당으로 전액 변제될 것으로 예상되나, '대항력 있음'으로 인한 인수 가능성 잠재. 최소 1억 6천만원의 인수 여력은 고려해야 할 수 있습니다.)

* 가등기 권리 분석

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가와 권리 분석 결과, 임차인 현황, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 보수적인 접근을 가정할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 472,000,000원 ~ 531,000,000원)을 초입찰 가격으로 고려할 수 있으나, 이는 철저한 권리 분석과 현장 조사 후 결정될 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.