나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9626 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제3층 제318호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9626 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제3층 제318호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9626 | 소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제3층 제318호 | 감정가: 163,000,000원 | 최저가: 130,400,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특이 사항

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9626 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 163,000,000원

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 내역

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제3층 제318호

용도: 오피스텔 (구분건물감정평가요항표)

토지면적: 5.14㎡ (약 1.56평)

건물면적 (전용): 23.84㎡ (약 7.21평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 제3층

사용승인일: 2015-08-28

1.3. 특이 및 주의 사항

특이사항: 없음

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각 (※ 입찰 전 대항력 포기 확인서 등을 통해 명확한 조건 확인 필수)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 지하철 9호선 양천향교역 남측 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용 편의도가 매우 양호함.

인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 서울 전역으로의 접근성이 우수하며, 이는 오피스텔의 임차 수요를 높이는 핵심 요소임.

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 동측 노폭 약 30m, 서측 노폭 약 12m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성 역시 양호함.

2.2. 상권 및 주위 환경

주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 상업지대로서 상업 시설과 주거 시설의 인프라를 동시에 누릴 수 있는 환경임.

가장형 평지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 상업지대의 특성상 생활 편의시설 접근성이 뛰어남.

3. 물건 상세 정보

3.1. 건물 현황 및 이용 상태

건물의 구조는 철근콘크리트구조, 14층 건물 중 3층에 위치하며, 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되어 있고, 샤시 창호 등을 사용하고 있음.

사용승인일이 2015년 8월 28일로 비교적 신축급 오피스텔에 해당함.

현재 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 기본 위생 및 급배수 설비, 지역난방설비, 승강기 설비, 스프링클러 설비, 소화전 및 화재탐지 설비, CCTV 설비, 지하주차장 등 기본적인 설비 일체가 완벽하게 구비되어 있음.

3.2. 토지 이용 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며 마곡도시개발사업 지구단위계획구역 내에 위치함.

주요 제한사항으로는 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등이 지정되어 있어 항공기 운항 및 고도 제한과 관련된 규제를 받음.

또한 상대보호구역(강서교육청 확인 요망)과 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법규에 저촉되므로, 향후 개발 및 증축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

4. 권리 분석

4.1. 매각 물건 권리 관계

본 건은 부동산강제경매 사건이며, 토지 및 건물 일괄매각 건으로 진행되어 입찰자가 복잡한 법정지상권 문제를 고민할 필요 없음.

가장 핵심적인 권리관계는 '주의사항' 항목임. 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 '대항력 포기'를 조건으로 매각이 진행됨.

이는 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없음을 의미하나, 입찰 전 반드시 '대항력 포기 확인서' 등의 서류를 통해 해당 조건이 철회되지 않았는지, 명도에 대한 추가 조건이 없는지 확인해야 함. 조건이행 불능 시 예상치 못한 손해가 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요함.

5. 투자 분석

5.1. 잠재적 리스크

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당하여 항공기 소음 및 고도 제한 등의 잠재적 리스크가 존재할 수 있음. 임장(현장 조사) 시 소음 노출 정도를 직접 확인하는 것이 중요함.

임대차 관계는 미상으로 보고되어 있으나, 주의사항에 HUG의 대항력 포기 조건이 명시된 만큼, 명도 절차 자체는 간소화될 가능성이 높으나, 매각 조건의 확실한 이행 여부가 핵심 리스크임.

5.2. 종합 의견

서울 서남부 핵심 개발지역인 마곡지구 인근의 오피스텔로서 입지와 교통 여건이 매우 우수하여 안정적인 임대수익 확보에 유리한 물건임.

전용면적 23.84㎡(약 7.21평)의 소형 평형으로 1인 가구 수요가 높은 지역 특성에 부합하며, 2015년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔이라는 점이 경쟁력을 더함.

주의사항에 명시된 대항력 포기 조건이 매수인의 책임과 리스크를 크게 줄여주므로, 조건의 이행을 전제로 한다면 성공적인 투자 가능성이 높음.

5.3. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 9호선 양천향교역 역세권으로 직장인 및 학생 임차 수요 확보 용이.

안정성: 토지/건물 일괄매각 및 대항력 포기 조건부 매각(확인 필수)으로 권리분석이 비교적 명료함.

경쟁력: 마곡지구 개발 호재를 직·간접적으로 누릴 수 있는 입지적 장점과 2015년식 신축급 컨디션 보유.

수익형 부동산: 일반상업지역 내 오피스텔로 높은 전용률 및 임대수익률 기대 가능.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계