나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9535 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제3층 제303호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9535 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제3층 제303호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9535
• 주소: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제3층 제303호
• 감정가: 270,000,000원
• 최저가: 216,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9535 | 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제3층 제303호 | 감정가: 270,000,000원 | 최저가: 216,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9535 (1)이며, 물건 소재지는 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제3층 제303호입니다. 본 물건은 오피스텔로, 매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

본 오피스텔의 감정가는 270,000,000원입니다.

토지 전용면적은 13.22㎡ (약 4.00평)이며, 건물 전용면적은 30.69㎡ (약 9.28평)입니다.

공급면적은 오피스텔 특성상 전용면적을 기준으로 산정하며, 서비스 면적(발코니 등)을 제외한 실사용 면적이 9.28평으로, 주거용 2룸 오피스텔로는 준수한 면적입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 (교통 및 주위환경)

본 물건은 서울 금천구 독산동 소재 세일중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합건물, 오피스텔, 중소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 업무 혼합 지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 1호선 '독산역'이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다. 특히 독산역 이용이 편리하여 강남, 시청 등 주요 업무지구 접근성이 확보됩니다.

2.2. 권리분석 (법률 관계)

본 경매 물건은 부동산강제경매 사건입니다.

가장 주목할 특이사항이자 매력적인 요소는 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'입니다. 통상적으로 주택도시보증공사(HUG)가 승계한 임차권의 경우 낙찰자가 임차보증금을 인수해야 할 위험이 크지만, 본건은 공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 진행되므로, 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험이 사실상 제거된 '클린한 물건'으로 간주할 수 있습니다.

따라서, 낙찰자는 별도의 복잡한 권리 문제 없이 소유권을 취득하고 명도를 진행할 수 있을 것으로 판단됩니다.

2.3. 상권분석 (수익성)

본 물건이 위치한 가산동 및 인접 독산동 지역은 서울 서남부의 주요 업무 지구인 '가산 디지털단지(G-Valley)'와 매우 인접해 있습니다.

G-Valley의 풍부한 임대 수요(직장인, 1~2인 가구)를 바탕으로 한 전월세 시장이 매우 견고하며, 오피스텔의 경우 공실률이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다. 2020년 사용승인된 비교적 신축의 2룸 오피스텔 구조는 1인 가구는 물론 신혼부부에게도 선호도가 높아 수익성이 높을 것으로 예상됩니다.

2.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 13층 건물 중 3층에 위치하며, 사용승인일은 2020년 4월 13일입니다.

내부는 오피스텔(침실2, 거실, 주방, 화장실, 발코니, 현관) 구조로 이용 중이며, 개별난방 설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등 기본적인 편의시설을 잘 갖추고 있습니다.

인근에 세일중학교가 위치하는 등 교육 환경은 보통이며, 동측으로 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

2.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역에 해당합니다. 준공업지역은 주거 시설과 공장/업무 시설이 혼재될 수 있어, 순수 주거지역 대비 주변 환경이 다소 복잡하거나 소음 등 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

주변을 지도 검색 및 현장 정보로 분석한 결과, 해당 지역에 국가적 혐오시설(폐기물 처리시설, 화장장 등)은 존재하지 않으나, 인근에 일부 중소 규모의 공장 또는 창고 시설이 혼재할 가능성이 있습니다. 이는 임대 수요에는 큰 영향을 미치지 않으나, 매매 시 주거 쾌적성을 중시하는 수요자에게는 약점으로 작용할 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 종합 의견

본 물건은 2020년 신축급 오피스텔로, 주거 선호도가 높은 2룸 구조를 갖추고 있습니다. 입지적으로는 가산 디지털단지의 풍부한 임대 수요를 배후에 두고 있어 안정적인 현금 흐름 창출이 기대됩니다.

무엇보다 가장 큰 투자 장점은 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 진행되므로, 경매의 가장 큰 위험 요소인 임차인 권리 인수 위험이 완벽하게 제거되었다는 점입니다. 법률적 리스크가 해소된 안전한 투자 물건으로 평가됩니다.

3.2. 투자 포인트

클린한 권리 관계: 주택도시보증공사의 대항력 포기로 인해 명도 리스크가 현저히 낮아졌습니다.

안정적인 임대 수요: 가산 디지털단지 직장인 수요를 바탕으로 한 견고한 임대 시장을 보유하고 있습니다.

신축급 건물: 2020년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 향후 유지보수 비용이 적게 들고 선호도가 높습니다.

역세권 접근성: 지하철 1호선 독산역을 이용할 수 있는 근거리에 위치하여 교통 환경이 양호합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계