나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9533 [1] 서울특별시 양천구 신월동 513-7 레베랑스 제비동 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9533 [1] 서울특별시 양천구 신월동 513-7 레베랑스 제비동 제4층 제401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9533
• 주소: 서울특별시 양천구 신월동 513-7 레베랑스 제비동 제4층 제401호
• 감정가: 232,000,000원
• 최저가: 185,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9533 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 513-7 레베랑스 제비동 제4층 제401호 | 감정가: 232,000,000원 | 최저가: 185,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9533 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 513-7 레베랑스 제비동 제4층 제401호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 232,000,000원

1.2. 물건 정보

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 제4층 제401호

토지 면적: 14.91㎡ (약 4.51평)

건물 면적 (전용): 25.55㎡ (약 7.73평)

건물 이용상태: 다세대주택으로 이용 중

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장시설 및 도시가스 개별난방시설

토지 용도지역: 도시지역, 제3종일반주거지역

1.3. 입지 조건

위치 및 환경: 서울특별시 양천구 신월동 소재 서울강서초등학교 남동측 인근에 위치하며, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

도로 상태: 본건 토지는 북동측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.4. 상권 분석

주변 상권은 주거 밀집 지역의 특성을 가지며, 서울강서초등학교 인근으로 기본적인 근린생활시설이 형성되어 있습니다. 주로 주택가 상권으로, 대형 상업 시설보다는 소규모 마트, 편의점, 식당 등이 주를 이루는 생활 밀착형 상권으로 판단됩니다.

1.5. 생활 정보

교육 환경: 서울강서초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 편리한 초품아(초등학교를 품은 아파트)에 준하는 입지입니다.

편의 시설: 주변에 다수의 근린생활시설과 소규모 공원 등이 소재하여 일상생활 편의성은 양호합니다.

지역 특성: 제3종일반주거지역에 위치하며, 주거용 건부지로 이용 중인 3필지 일단의 토지입니다.

1.6. 권리 분석

경매 구분: 부동산강제경매 (채권자: 주OOOOOOO)

소유자/채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이 및 주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 잔금 납부 시 대항력 있는 임차인의 보증금을 추가로 인수할 리스크를 해소해주는 매우 유리한 조건입니다.

1.7. 잠재적 리스크

권리적 리스크: 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 권리 분석상의 큰 리스크는 없습니다. 다만, 조건부 매각의 세부 내용(예: 대항력 포기 확약서 제출 여부 등)을 매각물건명세서 등을 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

입지적 리스크: 양천구는 **양천자원회수시설(쓰레기 소각장)**이 위치한 지역입니다. 비록 해당 시설이 주민 지원 시설로 운영되며 인식 개선이 이루어지고 있으나, 일부 투자자 또는 수요자에게는 여전히 기피 시설로 인식될 수 있어 매매 시점에 따라 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

1.8. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 다세대주택 경매 물건으로, 소규모 면적의 주거 시설입니다. 감정가가 2억 3천 2백만원대로 책정되어 서울 지역 소액 투자 물건으로 분류될 수 있습니다. 가장 큰 장점은 **임차인 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건**이 명시되어 있어, 낙찰 후 명도(점유 이전)에 있어 권리적 부담이 현저히 줄어든다는 점입니다.

투자 포인트:

1. **권리 분석의 용이성**: 대항력 포기 조건부 매각으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담이 제거되어, 초보 투자자도 접근하기 용이합니다.

2. **초등학교 인접 입지**: 서울강서초등학교 인근에 위치하여 어린 자녀를 둔 실수요층에게 선호될 수 있는 입지입니다.

3. **제3종 일반주거지역**: 주거 환경이 안정적이며, 향후 지역 개발 또는 리모델링 등의 측면에서 비교적 높은 용적률을 활용할 수 있는 장점을 가집니다.

4. **소액 투자 가능성**: 감정가 및 소규모 면적을 고려했을 때, 상대적으로 적은 금액으로 서울특별시 양천구 주택에 투자할 기회를 제공합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계