나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9534 [1] 서울특별시 양천구 신월동 151-9 신영리치빌 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9534 [1] 서울특별시 양천구 신월동 151-9 신영리치빌 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경9534
• 주소: 서울특별시 양천구 가로공원로56길 17 신영리치빌, 제5층 제501호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9534 | 소재지: 서울특별시 양천구 가로공원로56길 17 신영리치빌, 제5층 제501호 | 감정가: 175,000,000원 | 최저가: 89,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9534 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 151-9 신영리치빌 제5층 제501호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대)

감정가: 175,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채권자: 소유자 김OO / 채권자 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

토지면적: 20.46㎡ (약 6.18평)

건물면적: 28.88㎡ (약 8.74평, 전용면적 기준)

건물 이용상태: 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 모임지붕 6층 건물 중 5층입니다.

2. 입지 및 건물 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 신원중학교 남측 인근에 위치한 주거 밀집 지역입니다. 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용에는 무난한 편입니다.

도로 상태는 남측으로 노폭 약 6미터 내외, 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.2. 생활 정보 및 상권 분석

본건은 주거지역 내에 위치하고 있어 생활 밀착형 근린생활시설(상권)을 이용하기에 편리합니다.

인근에 신원중학교가 소재하여 교육 시설 이용이 용이하며, 양천구청에서는 신월동 일대의 교육 및 문화 인프라 확충 정책을 추진하고 있습니다. (신월평생학습센터, 신월문화예술센터, 넓은들미래교육센터 등)

혐오시설 유무에 대한 직접적인 정보는 없으나, 신월동 일대는 김포공항 항공기 소음으로 인한 피해 지역으로, 양천구청에서 이와 관련한 다양한 지원 사업(심리상담, 청력 검사, 재산세 감면 등)을 시행하고 있습니다.

3. 권리분석 및 특이사항

3.1. 권리관계 분석

매각물건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 소유권 이전 및 사용에 있어 문제될 부분이 적습니다.

가장 핵심적인 특이사항은 **'임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'** 입니다. 이는 매수인이 낙찰 후 주택도시보증공사(HUG)에 보증금을 인수할 의무가 없으며, 명도(인도명령) 진행 시 대항력을 주장할 수 없음을 의미하여, 매수인의 부담이 크게 줄어드는 매우 유리한 조건입니다.

3.2. 잠재적 리스크

공항 소음 문제: 본건 소재지는 토지이용계획상 **'제3종 구역(나지구)'** (공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률)에 해당합니다. 이는 김포공항의 항공기 소음 피해가 존재하는 지역임을 의미하며, 2~3분마다 소음이 발생하여 청력 저하 및 수면 장애 등 건강상의 문제와 함께 재산상 피해도 유발할 수 있는 중요한 리스크입니다. 다만, 양천구청 차원에서 소음 피해 주민을 위한 재산세 감면 및 맞춤형 지원을 시행하고 있으므로 이 점을 참고해야 합니다.

규제 사항: 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 토지거래계약에관한허가구역(지목 도로 한정) 규제가 있습니다. 또한 건축물의 고도제한이 있는 **수평표면구역, 진입표면구역**에 해당합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 서울 양천구 내 소형 다세대주택으로, 주거 수요가 꾸준한 입지에 있습니다. 감정가 기준 면적 대비 다소 높다고 느낄 수 있으나, 가장 큰 장점은 **'임차인의 대항력 포기 조건'**이 명시되어 있어 복잡한 임차인 관련 권리 인수 및 명도 리스크가 거의 해소되었다는 점입니다.

4.2. 투자 포인트

A. 권리관계의 안전성: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건으로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험이 없습니다. 이는 통상적인 다세대 경매에서 발생하는 가장 큰 불확실성이 제거된 것이므로, 안전한 투자를 원하는 입찰자에게 매력적입니다.

B. 제3종일반주거지역: 제3종일반주거지역에 위치하여 향후 개발 잠재력이 다른 용도 지역보다 높으며, 인근 신월시영아파트 등 대규모 정비사업이 본궤도에 오르면서 신월동 지역 전체의 주거 환경 개선 기대감이 있습니다.

C. 소액 투자 상품: 감정가 1억 7,500만 원대의 소형 주택으로, 최근 아파트 가격 급등에 따른 대안으로 실수요자 및 소액 투자자에게 적합한 상품입니다.

4.3. 투자 유의점

가장 큰 리스크인 **공항 소음 문제**를 명확히 인지하고 입찰해야 합니다. 실거주 목적이라면 소음도를 반드시 현장 방문하여 확인해야 하며, 투자 목적이라면 해당 소음 문제가 임대 수요 및 향후 매매가에 미치는 영향을 보수적으로 판단해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계