나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9666 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-99 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화일초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대주택 등으로 형성된 제2종일반주거지역 내 완경사지의 주택지대로 주위
환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 서측 근거리에 지하철5호선 화곡역이 위치하나, 이용사정은
원할한편은 아니며. 마을버스가 지하철역 및 간선도로의 일반노선버스 정류장을 연계운행
되고있어 이용가능함.

형태 및 이용상태

세장형의 완만한 경사지대에 조성된 주거용의 나대지상태임.
*.(건축공사를 시행하기위해 터파기 및 지반공사중 중단된 상태임.)

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약4M의 완경사 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항).
가축사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면
구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

단독주택(다가구: 5세대: 연면적 약341㎡)에 대한 건축허가를 강서구청장으로 부터 득하고,
지층 기초공사를 일부 시공하다 기준시점 현재 공사진행이 중단된 상태임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 임대사항 미상임.
기 타 :*.본건 지상에 소유자가 단독주택(다가구: 5새대) 지1층 ~ 지상3층건(연341㎡)
을 강서구청으로 부터 2023.07경 건축허가를 득하고, 터파기 및 지층 기초공사
(콘크리트 타설 등) 일부가 시공되어 있으나, 기준시점현재 공사가 중단된
상태이며, 철재형강 등으로 차벽을 설치하었으나, 토사가 일부 무너져 내렸음.
*. (첨부사진 참조.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9666 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-99

용도: 대지

감정가: 870,320,000원

토지면적: 172.00㎡ (약 52.03평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 구OO

1.2. 특이사항

중복사건으로 표기되어 있으며, 해당 사건 번호는 (1)입니다.

건축공사를 시행하기 위해 터파기 및 지반공사가 중단된 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

부근은 단독주택, 다세대주택 등으로 형성된 제2종일반주거지역 내 완경사지의 주택지대입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입은 가능합니다.

서측 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 위치하나, 이용 사정은 원활한 편은 아닙니다.

마을버스가 지하철역 및 간선도로의 일반노선버스 정류장을 연계 운행하고 있어 이용 가능합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

세장형의 완만한 경사지대에 조성된 주거용 나대지 상태입니다.

건축 공사를 위한 터파기 및 지반 공사 중단 상태이며, 기초 공사 일부가 시공되었습니다.

2.4. 인접 도로 상태

북서측으로 노폭 약 4M의 완경사 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)입니다.

이 외에도 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 8번 근저당권 (2023-06-12 접수, 농업협동조합자산관리회사, 120,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부 상의 모든 권리는 말소될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액은 768,695,144원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 장동근

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2007-11-16

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 주거지역에 위치합니다.

화일초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

4.2. 상권 활성화

지하철 5호선 화곡역이 근거리에 있으나, 이용이 원활하지 않다는 점은 상권 활성화 측면에서 다소 아쉬운 부분으로 판단됩니다.

마을버스 노선이 운행되어 기본적인 대중교통 연계는 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 주택지대에 속해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

인근에 화일초등학교가 위치합니다.

지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 공사 중단

토지 지상에 건축 중이던 단독주택(다가구 5세대, 연면적 약 341㎡)에 대한 건축 허가를 득하였으나, 기초 공사 일부 시공 후 공사가 중단된 상태입니다.

이로 인해 토사가 일부 무너져 내린 상태이며, 철재 형강 등으로 차벽이 설치되어 있습니다.

6.2. 중복사건

본 사건은 중복사건으로 분류되어 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지 이용 제한이 존재하여 향후 건축 및 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 대지입니다.

현재 토지상에는 건축 중이던 건물이 기초 공사 단계에서 중단된 상태로, 나대지 상태에 가깝습니다.

말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 명도 관련 부담도 적을 것으로 보입니다.

다만, 공항 관련 규제 등 다수의 토지 이용 제한 사항과 중복사건이라는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 서울시 내 대지

서울 강서구에 위치한 대지로서, 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

8.2. 권리상 안전성

말소기준권리보다 후순위의 권리들이 모두 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 안전합니다.

8.3. 명도 용이성

대항력 없는 임차인이며 보증금 및 차임이 없어 명도 진행이 원활할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 870,320,000원

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정됩니다. 본 물건은 현재 공사가 중단된 상태이며, 다수의 토지 이용 제한이 있어 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵습니다. 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 실제 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중한 결정이 필요합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본건의 특수성을 고려하여 보다 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.